商品房屋租赁管理办法

《商品房屋租赁管理办法》

中华人民共和国住房和城乡建设部令第6

《商品房屋租赁管理办法》已经第12次部常务会议审议通过,现予发布,自2011年2月1日起施行。

住房和城乡建设部部长 姜伟新

2010年12月1日

第一条 为加强商品房屋租赁管理,规范商品房屋租赁行为,维护商品房屋租赁双方当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规,制定本办法。

第二条 城市规划区内国有土地上的商品房屋租赁(以下简称房屋租赁)及其监督管理,适用本办法。

第三条 房屋租赁应当遵循平等、自愿、合法和诚实信用原则。

第四条 国务院住房和城乡建设主管部门负责全国房屋租赁的指导和监督工作。

县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门负责本行政区域内房屋租赁的监督管理。

第五条 直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当加强房屋租赁管理规定和房屋使用安全知识的宣传,定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息。

第六条 有下列情形之一的房屋不得出租:

(一)属于违法建筑的;

(二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的;

(三)违反规定改变房屋使用性质的;

(四)法律、法规规定禁止出租的其他情形。

第七条 房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定,一般应当包括以下内容:

(一)房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所;

(二)房屋的坐落、面积、结构、附属设施,家具和家电等室内设施状况;

(三)租金和押金数额、支付方式;

(四)租赁用途和房屋使用要求;

(五)房屋和室内设施的安全性能;

(六)租赁期限;

(七)房屋维修责任;

(八)物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳;

(九)争议解决办法和违约责任;

(十)其他约定。

房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。

建设(房地产)管理部门可以会同工商行政管理部门制定房屋租赁合同示范文本,供当事人选用。

第八条 出租住房的,应当以原设计的房间为最小出租单位,人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。

厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

第九条 出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋,影响承租人正常使用的,应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。

房屋租赁合同期内,出租人不得单方面随意提高租金水平。

第十条 承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋,不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施,不得损害其他业主和使用人的合法权益。

承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的,承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。

第十一条 承租人转租房屋的,应当经出租人书面同意。

承租人未经出租人书面同意转租的,出租人可以解除租赁合同,收回房屋并要求承租人赔偿损失。

第十二条 房屋租赁期间内,因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的,原房屋租赁合同继续有效。

承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

第十三条 房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的,应当在出售前合理期限内通知承租人,承租人在同等条件下有优先购买权。

第十四条 房屋租赁合同订立后三十日内,房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门办理房屋租赁登记备案。

房屋租赁当事人可以书面委托他人办理租赁登记备案。

第十五条 办理房屋租赁登记备案,房屋租赁当事人应当提交下列材料:

(一)房屋租赁合同;

(二)房屋租赁当事人身份证明;

(三)房屋所有权证书或者其他合法权属证明;

(四)直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门规定的其他材料。

房屋租赁当事人提交的材料应当真实、合法、有效,不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。

第十六条 对符合下列要求的,直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当在三个工作日内办理房屋租赁登记备案,向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明:

(一)申请人提交的申请材料齐全并且符合法定形式;

(二)出租人与房屋所有权证书或者其他合法权属证明记载的主体一致;

(三)不属于本办法第六条规定不得出租的房屋。

申请人提交的申请材料不齐全或者不符合法定形式的,直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当告知房屋租赁当事人需要补正的内容。

第十七条 房屋租赁登记备案证明应当载明出租人的姓名或者名称,承租人的姓名或者名称、有效身份证件种类和号码,出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限等。

第十八条 房屋租赁登记备案证明遗失的,应当向原登记备案的部门补领。

第十九条 房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的,当事人应当在三十日内,到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。

第二十条 直辖市、市、县建设(房地产)主管部门应当建立房屋租赁登记备案信息系统,逐步实行房屋租赁合同网上登记备案,并纳入房地产市场信息系统。

房屋租赁登记备案记载的信息应当包含以下内容:

(一)出租人的姓名(名称)、住所;

(二)承租人的姓名(名称)、身份证件种类和号码;

(三)出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限;

(四)其他需要记载的内容。

第二十一条 违反本办法第六条规定的,由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正,对没有违法所得的,可处以五千元以下罚款;对有违法所得的,可以处以违法所得一倍以上三倍以下,但不超过三万元的罚款。

第二十二条 违反本办法第八条规定的,由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正,逾期不改正的,可处以五千元以上三万元以下罚款。

第二十三条 违反本办法第十四条第一款、第十九条规定的,由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正;个人逾期不改正的,处以一千元以下罚款;单位逾期不改正的,处以一千元以上一万元以下罚款。

第二十四条 直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门对符合本办法规定的房屋租赁登记备案申请不予办理,对不符合本办法规定的房屋租赁登记备案申请予以办理,或者对房屋租赁登记备案信息管理不当,给租赁当事人造成损失的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第二十五条 保障性住房租赁按照国家有关规定执行。

第二十六条 城市规划区外国有土地上的房屋租赁和监督管理,参照本办法执行。

第二十七条 省、自治区、直辖市人民政府住房和城乡建设主管部门可以依据本办法制定实施细则。

第二十八条 本办法自2011年2月1日起施行,建设部1995年5月9日发布的《城市房屋租赁管理办法》(建设部令第42号)同时废止。

 

南京市房屋租赁管理办法

南京市人民政府令
338

  《南京市房屋租赁管理办法》已经2022年2月8日市政府第124次常务会议审议通过,现予公布,自2022年5月1日起施行。

2022年2月23日

南京市房屋租赁管理办法
第一章 总 则

  第一条 为了规范房屋租赁市场秩序,保障房屋租赁当事人合法权益,推动房屋租赁市场健康发展,维护公共安全,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《江苏省城市房地产交易管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 本市行政区域内国有土地上房屋租赁及其监督管理,适用本办法。

  第三条 房屋租赁管理应当遵循依法管理、部门协同、风险预防、属地负责的原则。

  第四条 市人民政府加强房屋租赁管理工作的组织领导,建立市房屋租赁管理联席会议制度,促进各部门加强执法联动,协调处理房屋租赁管理中的重大问题。

  市房屋租赁管理联席会议由市发展和改革、公安、财政、规划和自然资源、城乡建设、房产、城市管理、市场监管、金融监管、网信、消防救援等部门和机构参加。联席会议办公室设在市房产部门,承担联席会议的日常工作。

  镇人民政府、街道办事处负责辖区内房屋租赁管理矛盾纠纷调解,受房产部门委托办理辖区内房屋租赁登记备案,做好房屋租赁和使用安全知识宣传,开展房屋租赁情况日常检查,加强对辖区内房屋租赁活动的监督管理。

  第五条 市房产部门是本市房屋租赁的主管部门,负责统筹、指导、督促、考核房屋租赁的监督管理工作。区、江北新区房产部门具体负责辖区内房屋租赁的监督管理工作。

  发展和改革、公安、财政、规划和自然资源、城乡建设、城市管理、市场监管、地方金融监管、网信、消防救援等部门和机构按照各自职责协同做好房屋租赁的监督管理有关工作。

  第六条 市、区人民政府和江北新区管理机构将房屋租赁管理工作经费纳入同级财政预算,保障经费投入。

  第七条 房地产、房屋租赁、房地产经纪等行业协会应当接受房产部门的指导,制定行业自律规范,建立行业服务质量信誉评价机制,组织开展房屋租赁行业从业人员培训,公开发布房屋租赁行业风险提示,协助做好房屋租赁的有关管理工作。


第二章 出租与承租

  第八条 出租人出租房屋应当遵守法律、法规的规定,确保出租的房屋符合建筑、消防、环境保护等方面的标准和要求,并具备供水、供电等必要的使用条件。

  人均租住住房面积的具体标准由市房产部门制定,报市人民政府批准并向社会公布后实施。

  厨房、卫生间、阳台、车库和储藏室等非居住用途的空间,不得出租用于居住。

  第九条 有下列情形之一的房屋,不得出租:

  (一)无房屋权属证书或者其他房屋权属材料的;

  (二)共有房屋未依法取得其他共有人同意的;

  (三)依法被查封的;

  (四)经鉴定属于危险房屋不能继续使用的;

  (五)改变房屋用途,依法须经批准而未批准的;

  (六)法律、法规禁止出租的其他情形。

  第十条 改建、装修房屋用于租赁的,使用的建筑材料、建筑构配件、设备以及装修后的空气质量应当符合有关标准要求,不得危害承租人安全和健康。

  改建非住宅类房屋用于出租居住的,应当按照规定办理手续。

  第十一条 发布出租房屋的房源信息,应当注明房源位置、用途、面积、图片、价格等真实有效信息。房产部门应当对房源权属信息提供核验服务。

  住房租赁企业或者房地产经纪机构的同一房源在同一互联网平台应当只发布一次,以不同渠道发布的房源信息应当一致。

  租赁房屋已经成交或者撤销委托的,住房租赁企业或者房地产经纪机构应当在五个工作日内及时撤销房源信息。

  第十二条 房屋租赁实行实名交易制度,出租人和承租人应当提供真实身份信息。承租人有权要求出租人配合其依法查询、核实有关信息。

  第十三条 出租人和承租人应当依法签订房屋租赁合同。市房产部门应当会同市市场监管部门制定房屋租赁合同示范文本,供出租人、承租人参照使用。

  第十四条 房屋租赁当事人应当在签订房屋租赁合同后三十日内,向房屋所在地房产部门或者其委托的镇人民政府、街道办事处申请办理房屋租赁登记备案,并提交下列材料:

  (一)房屋权属证书或者其他房屋权属材料;

  (二)房屋租赁合同;

  (三)房屋租赁当事人身份证件等合法证明。

  房屋租赁合同变更或者解除的,房屋租赁当事人应当在三十日内向原备案机关申请办理房屋租赁登记备案变更或者注销手续。

  住房租赁企业出租住房的,由住房租赁企业办理房屋租赁登记备案。房地产经纪机构促成房屋租赁合同订立的,可以代为办理房屋租赁登记备案。

  房屋租赁当事人、住房租赁企业和房地产经纪机构提交的材料应当真实、合法、有效,不得提交虚假材料。

  第十五条 鼓励房屋租赁当事人、住房租赁企业、房地产经纪机构通过房屋租赁服务监管平台网上自助订立房屋租赁合同,办理房屋租赁登记备案。

  第十六条 房产部门及其委托的镇人民政府、街道办事处应当在收到房屋租赁登记备案申请之日起三个工作日内予以办理。当事人要求出具房屋租赁登记备案证明的,房产部门应当出具。

  办理房屋租赁登记备案,不得收取任何费用。

  第十七条 出租人应当遵守下列规范:

  (一)查看承租人、经办人、实际居住人身份证件、营业执照或者其他有效证件;

  (二)集中出租住房房间达到十间以上或者出租床位数达到十张以上的,按照供社会公众活动的场所的安全规定,建立相应的安全管理制度,明确管理人员,依法设置消防设施、器材和安全通道;

  (三)督促承租人落实安全生产、消防、治安等责任,发现承租人在租赁期间造成安全隐患的,及时督促承租人处理;

  (四)向公安机关申报登记租赁住房居住信息,承租人变更或者停止租赁的,向公安机关申报变更或者注销登记;

  (五)配合有关部门对承租人和共同居住人违法行为的查处工作;

  (六)法律、法规规定的其他规范。

  第十八条 承租人应当遵守下列规范:

  (一)按照合同约定的租赁用途和使用要求,安全、合理使用房屋;

  (二)不得损坏、擅自拆改消防设施或者房屋承重结构。未经出租人同意,承租人不得擅自装饰装修、拆改室内设施或者房屋其他结构。不得实施违法建设行为;

  (三)将承租住房转租、转借他人居住,留宿他人居住超过七日或者增加实际居住人的,应当向公安机关申报登记租赁住房居住信息;

  (四)法律、法规规定的其他规范。

  第十九条 房屋租赁合同期满或者解除,承租人应当及时腾退租赁房屋。承租人拒不腾退的,出租人可以依法要求其腾退,不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使其腾退;造成损失的,承租人应当依法承担赔偿责任。


第三章 住房租赁企业

  第二十条 住房租赁企业出租住房时应当实行明码标价,收费前出具收费清单,列明全部服务项目、收费标准、收费金额、收费方式等内容。

  住房租赁企业不得拖欠租金、擅自提高承租人租金,或者变相收取额外租赁费用。租赁合同期限届满或者解除时,除冲抵合同约定的费用外,住房租赁企业应当及时退还承租人剩余租金、押金等。

  从事转租经营的住房租赁企业应当按照规定向所在地房产部门提交开业信息。

  第二十一条 住房租赁企业不得以欺诈、胁迫等方式要求承租人使用住房租金贷款,不得以租金优惠、分期付款等名义诱导承租人使用住房租金贷款。

  第二十二条 从事转租经营的住房租赁企业应当按照国家有关规定在商业银行设立住房租赁资金监管账户。

  从事转租经营的住房租赁企业单次收取租金超过三个月的,或者单次收取押金超过一个月的,应当将收取的租金、押金纳入住房租赁资金监管账户,通过住房租赁资金监管账户向房屋权利人支付租金、向承租人退还押金。

  从事转租经营的住房租赁企业发布房源信息时,应当同时发布住房租赁资金监管账户信息。

  市房产部门应当会同有关部门建立住房租赁资金监管制度,强化日常监督管理。

  第二十三条 住房租赁企业及其从业人员不得有下列行为:

  (一)发布虚假房源信息;

  (二)隐瞒影响住房租赁的重要信息;

  (三)以隐瞒、欺诈、胁迫等不正当手段促使承租人接受服务;

  (四)违规提供金融产品和服务;

  (五)利用承租人或者房屋权利人名义套取信贷资金;

  (六)泄露或者不当使用客户信息;

  (七)法律、法规规定的其他行为。

  第二十四条 转租住房十套(间)以上的自然人,应当依法办理市场主体登记。


第四章 经纪活动

  第二十五条 房地产经纪机构应当自领取营业执照之日起三十日内向所在地房产部门备案。

  房地产经纪机构与委托人依法签订房地产经纪服务合同,应当查看并记录委托人身份证件、房屋权属等信息,实地查看房屋,并编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后,方可对外发布相应的房源信息。

  房地产经纪机构应当对房屋租赁服务项目实行明码标价,不得收取任何未予列明的费用。

  第二十六条 房屋租赁当事人约定由房地产经纪机构代收代付租金的,应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转租金。

  第二十七条 房地产经纪机构及其从业人员不得有下列行为:

  (一)发布虚假房源信息;

  (二)隐瞒影响房屋租赁的重要信息;

  (三)违规提供金融产品和服务;

  (四)为依法不得出租的房屋提供经纪服务;

  (五)强制代办住房公积金提取等服务并额外收取费用;

  (六)未经当事人同意,以当事人名义签订房屋租赁合同;

  (七)赚取租金差价;

  (八)泄露或者不当使用客户信息;

  (九)法律、法规规定的其他行为。

  第二十八条 提供房屋租赁信息发布服务的互联网平台经营者应当要求住房租赁企业、房地产经纪机构和发布十套(间)以上转租房源信息的主体,提交真实的身份信息。属于国家规定禁止发布房源信息的主体,不得发布房源信息。

  提供房屋租赁信息发布服务的互联网平台经营者应当配合房产、公安、市场监管、地方金融监管等部门获取有关房屋租赁的数据或者有关信息。

  提供房屋租赁信息发布服务的互联网平台经营者知道或者应当知道信息发布者利用网络服务侵害他人民事权益的,应当依法采取必要措施;未采取必要措施的,依法与该信息发布者承担连带责任。


第五章 服务与监督

  第二十九条 房产部门负责房屋租赁市场的日常监督管理,具体承担下列职责:

  (一)建立、运行、维护房屋租赁服务监管平台,实施租赁楼盘表管理,提供房源权属信息核验、查询等服务;

  (二)依法办理房屋租赁登记备案;

  (三)依法规范住房租赁企业、房地产经纪机构及其从业人员行为;

  (四)依法规范出租人和承租人房屋租赁行为;

  (五)指导物业服务企业协助做好房屋租赁管理有关工作;

  (六)法律、法规和规章规定的其他职责。

  第三十条 公安机关负责房屋租赁活动中的治安管理,开展治安检查,依法查处治安违法行为。

  规划和自然资源部门负责对违反城乡规划法律、法规建设的出租房屋出具规划意见。

  城市管理部门负责对违反城乡规划法律、法规建设的出租房屋依法进行查处。实行街镇综合执法体制改革的,按照有关规定执行。

  市场监管部门负责依法办理有关市场主体登记,查处住房租赁企业和房地产经纪机构发布虚假广告、哄抬租金等违法行为。

  地方金融监管部门负责沟通协调金融机构加强住房租赁消费贷款管理。

  第三十一条 房产部门应当按照规定将住房租赁企业开业信息、房地产经纪机构备案信息向社会公示。

  第三十二条 在房屋租赁活动中采集的信息受法律保护。任何组织和个人应当依法取得并确保信息安全,不得非法收集、使用、加工、传输、泄露他人信息。

  房屋所有权人、利害关系人可以依法向房产部门或者其委托的镇人民政府、街道办事处查询房屋租赁登记备案信息,查询时应当说明查询目的,房产部门或者其委托的镇人民政府、街道办事处应当提供便利。

  第三十三条 本市依托市房屋租赁服务监管平台建立租赁房屋信息共享机制,逐步实现房屋租赁信息数据交换和共享。房产部门与发展和改革、公安、税务、城市管理、市场监管、地方金融监管、网信等部门按照职责分工共同做好房屋租赁信息数据交换和共享有关工作。

  鼓励住房租赁企业、房地产经纪机构和互联网平台经营者主动与市房屋租赁服务监管平台对接。

  第三十四条 市房产部门应当建立住房租赁企业、房地产经纪机构及其从业人员数据库和租赁房源数据库,对住房租赁信息进行动态管理和价格监测,定期发布住房租金参考价格。

  第三十五条 房产、公安、规划和自然资源、城乡建设、城市管理、市场监管、地方金融监管、消防救援等有关部门和机构应当建立协同执法联动机制,对房屋租赁市场开展监督检查,依法向社会公开检查结果。

  住房租赁企业、房地产经纪机构、物业服务企业及其从业人员应当配合有关部门的监督检查、市场监测和信息采集工作,如实提供有关资料。

  第三十六条 镇人民政府、街道办事处以及房产、公安、消防救援等有关部门和机构应当对租赁住房集中区域定期开展安全检查,对租赁住房治安、结构和用途、消防设施、疏散通道、电气燃气设施、车辆充电停放等开展日常巡查,形成检查记录,落实安全防范措施,督促消除安全隐患。

  安全检查和日常巡查发现租赁住房存在安全隐患,或者接到涉及租赁住房安全违法行为的投诉、举报的,属于治安管理范围的,由公安机关及时依法处置;属于住房结构安全、消防安全等管理范围的,由房产部门、消防救援机构及时依法处置。

  第三十七条 市房产部门依法对住房租赁企业、房地产经纪机构及其从业人员实施信用评价评分机制和分级分类管理。市房产部门可以根据分级分类情况确定行政执法抽查比例和频次,会同有关部门和机构依法开展守信激励和失信惩戒。

  第三十八条 市房产部门应当会同市市场监管、地方金融监管等部门对存在重大经营风险或者严重损害房屋租赁当事人权益的住房租赁企业,采取约谈告诫、发布风险提示、依法查处等方式,防范化解房屋租赁金融风险。

  第三十九条 房屋租赁活动中因租金拖欠、押金返还、房屋维修、腾退房屋等产生纠纷的,由房屋租赁当事人协商解决;协商不成的,可以向镇人民政府、街道办事处或者依法设立的调解机构申请调解,也可以依法申请仲裁或者提起诉讼。


第六章 法律责任

  第四十条 违反本办法规定,法律、法规和规章已有处罚规定的,从其规定。

  第四十一条 违反本办法第九条第四项规定,出租不能继续使用的危险房屋的,由房产部门按照《江苏省城市房地产交易管理条例》有关规定予以处罚。

  第四十二条 违反本办法第十条规定,改建、装修租赁房屋使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备的,由城乡建设部门按照《建设工程质量管理条例》《南京市装饰装修管理条例》等有关规定予以处罚。

  第四十三条 违反本办法第十四条规定,房屋租赁当事人、住房租赁企业或者房地产经纪机构提交虚假住房租赁登记备案材料的,由房产部门责令限期改正;逾期未改正的,对个人处一百元以上五百元以下罚款,对单位处一万元以上三万元以下罚款。

  第四十四条 违反本办法第二十二条第一、二款规定,从事转租经营的住房租赁企业未设立住房租赁资金监管账户,或者未按照规定归集、使用监管账户资金的,由房产部门责令限期改正;逾期未改正的,由房产部门予以通报批评,可处以三万元以上十五万元以下罚款。

  第四十五条 违反本办法第二十八条第一款规定,互联网平台经营者未要求房源信息发布主体提供真实身份信息,或者对不提供真实身份信息的房源信息发布主体提供有关服务的,由网信部门按照网络安全有关法律法规予以处罚。

  第四十六条 房屋租赁有关部门及其工作人员在房屋租赁管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。


第七章 附则

  第四十七条 本办法所称住房租赁企业,是指开展住房租赁经营业务,将自有住房或者以合法方式取得的他人住房提供给承租人居住,并与承租人签订住房租赁合同,向承租人收取租金的企业。

  第四十八条 有下列情形之一的,属于房屋租赁行为:

  (一)房屋所有权人或者房屋使用权人将房屋交给他人经营,取得固定收益或者分成收入而不承担经营风险的;

  (二)将房屋分割提供给他人使用,收取租金的;

  (三)以其他方式变相出租、转租房屋的。

  提供按日或者按小时住宿服务的公寓房、日租房的监督管理活动,按照有关规定执行。

  第四十九条 集体土地上依法建造房屋的租赁活动及其监督管理,可以参照本办法执行。

  公共租赁住房等保障性住房、实行政府定价公有房屋的租赁活动及其监督管理,按照有关规定执行。

  第五十条 本办法自2022年5月1日起施行。南京市人民政府2004年9月10日发布的《南京市房屋租赁管理办法》同时废止。


租赁登记备案须知


  一、房屋租赁管理范围

  本市行政区域内的房屋租赁及其管理活动适用本办法。实行政府定价的公有房屋、廉租住房的房屋租赁,不适用本办法。

  《南京市房屋租赁管理办法》第六条 有下列情形之一的,应当纳入房屋租赁管理:

  (一)以联营、承包等名义提供房屋给他人使用,取得固定收益或者分成收入而不承担经营风险的;

  (二)以柜台,摊位等方式将房屋分隔提供给他人使用,由使用人支付约定价金的;

  (三)酒店(旅社、饭店、宾馆、招待所等)将其客房或者其他房屋提供给他人作为固定办公或者经营场所,并经工商登记注册地址,由使用人支付约定价金的;

  (四)将房屋负层提供给他人使用,由使用人支付约定价金的;

  (五)以其他方式变相出租、转租房屋的。

  二、登记备案制度

  《南京市房屋租赁管理办法》第十条 房屋租赁实行登记备案制度:

  (一)签订、变更、终止租赁合同的,当事人应当向房屋租赁管理部门登记备案。

  (二)转租房屋的,当事人应该以书面形式订立房屋转租合同,并办理房屋租赁登记备案手续。

  三、不得出租情形及违反承担的法律责任

  《南京市房屋租赁管理办法》第七条 有下列情形之一的房屋,不得出租:

  (一)未依法取得房屋所有权证书或者其他合法来源证明的;

  (二)权属有争议的;

  (三)共有房屋未取得其他共有人书面同意的;

  (四)依法被查封的;

  (五)经鉴定属于危险房屋不能继续使用的;

  (六)改变房屋用途,依法须经有关部门批准而未经批准的;

  (七)法律、法规规定禁止出租的其他情形。

  罚则:

  《南京市房屋租赁管理办法》第二十七条规定:出租人违反本办法第七条规定,将不得出租房屋出租的,由房屋租赁管理部门责令限期改正,并可处以500元以上2000元以下的罚款。

  住建部《商品房屋租赁管理办法》第八条规定:出租住房的,应当以原设计的房间为最小出租单元,人均租住面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

  住建部《商品房屋租赁管理办法》第二十二条规定:违反本办法第八条规定的,由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正,逾期不改正的,可处以五千元以上三万元以下罚款。

  四、要件材料

  1、房屋所有权证或不动产权证复印件(查验原件); 
  2、房屋租赁合同(原件); 
  3、当事人身份证明或者主体资格证明复印件: 
  个人:居民身份证、护照、户口簿(未成年人)等有效证件(查验原件); 
  单位:营业执照/组织机构代码证/税务登记证复印件; 
  4、委托书(出租方提供) 
  个人:申请人不能亲自办理的,应提交书面委托书及受托人身份证复印件(查验原件);委托人在境外的,授权出租的证明须经当地使领馆认证或公证。
  单位:应提交授权委托书(加盖单位公章)及代理人身份证复印件(查验原件)。 
  备注: 
  1、尚未办证的新购商品房,应提交商品房买卖契约(正本之第1、第2和最后一页)复印件(查验原件); 
  2、尚未办证的拆迁安置房,应提交房屋拆迁安置(产权调换)协议书复印件(查验原件)和收房(入住)通知; 
  3、部分共有人出租共有房屋的,还需提交其他共有人同意出租的证明(原件); 
  4、转租房屋的,还需提交产权人同意转租的书面证明(原件);和上一手房屋租赁合同复印件(查验原件); 
  5、出租农民宅基地范围内的房屋,应提交宅基地使用证明复印件(查验原件); 
  6、尚未办证的继承、受赠、司法确权房屋,应提交有关公证书、判决书(调解书)等生效法律文书复印件(查验原件)。 
  五、办理流程 

 

  六、合同要求

  《南京市房屋租赁管理办法》第九条规定:房屋租赁,当事人应当依法签订书面租赁合同。

  房屋租赁合同一般包括以下条款:

  1、房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所;

  2、房屋的坐落、面积、结构、附属设施、家具和家电等室内设施状况;

  3、租金和押金数额、交付方式;

  4、租赁用途和房屋使用要求;

  5、房屋和室内设施的安全性能;

  6、租赁期限;

  7、房屋修缮责任;

  8、物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳;

  9、转租的约定;

  10、争议解决方法和违约责任;

  11、其他约定

  房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或拆迁时的处理办法。

  小贴士:房屋租赁当事人可向当地房屋租赁管理服务站点购买《南京市房屋租赁合同》(示范文本))。

  七、承租人义务

  第十五条?承租人应当如实向出租人提供身份证明,及时办理暂住证,不得利用出租房屋从事违法犯罪活动。

  八、出租人责任

  《南京市房屋租赁管理办法》第十三条规定:出租人应当在登记备案后7日内,持《房屋租赁登记证明》与出租房屋所在地公安机关签订治安责任书。

  《南京市房屋租赁管理办法》第十四条规定: 出租人应当承担下列治安责任:

  (一)对承租人进行登记,并核对其身份证件,不得将房屋出租给无身份证件的人员居住;

  (二)督促承租的外地来宁人员及时办理暂住登记和申领暂住证;

  (三)发现承租人有违法犯罪活动或者嫌疑的,应当及时报告公安机关,不得包庇、纵容;

  (四)积极协助公安机关做好防火、防盗、防治安隐患的工作,发现问题及时向有关部门报告;

  (五)对房屋进行经常性安全检查和维护,保证房屋使用安全。

  《南京市房屋租赁管理办法》第二十条规定:房屋出租人必须依法缴纳税款,并应当向承租人出具税务部门监制的发票。

  住建部《商品房屋租赁管理办法》第二十条规定:出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋,影响承租人正常使用的,应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。?

  友情提醒:房屋租赁合同期内,出租人不得单方面随意提高租金水平。

  罚则:

  《南京市房屋租赁管理办法》第二十六条规定: 房屋租赁未办理登记备案手续的,由房屋租赁管理部门责令限期办理。逾期仍未办理的,可以对住宅租赁当事人处以100元以上1000元以下的罚款;对非住宅租赁当事人处以1000元以上10000元以下的罚款。

  《南京市房屋租赁管理办法》第二十七条规定 出租人违反本办法第七条规定,将不得出租房屋出租的,由房屋租赁管理部门责令限期改正,并可处以500元以上2000元以下的罚款。

  九、房屋租赁经纪机构的相关规定

  《南京市房屋租赁管理办法》第二十二条规定:从事房屋租赁的经纪机构(以下简称经纪机构),不得居间代理不符合出租条件的房屋。

  经纪机构接受租赁委托业务时,应当告知租赁双方当事人办理租赁合同登记备案手续,并协助做好房屋租赁管理工作。

  《南京市房屋租赁管理办法》第二十三条规定:经纪机构代理出租房屋,应当与产权人或者其代理人签订出租代理合同,代理合同应当明确委托的具体代理事项及办理租赁合同登记备案手续的责任方。

  经纪机构将所代理的房屋出租给承租人使用,应当与承租人签订房屋租赁合同,房屋租赁合同应当注明该房屋的权属情况及委托代理关系。

  《南京市房屋租赁管理办法》第二十四条规定:经纪机构从事房屋租赁代理业务时,应当与银行签订租金委托收付协议,通过银行收付租金,不得直接向承租人收取。

  《南京市房屋租赁管理办法》第二十五条规定:房屋租赁管理部门应当建立健全房屋租赁经纪机构及其从业人员的信用档案。

  罚则:

  《南京市房屋租赁管理办法》第二十八条规定: 房屋租赁经纪机构代理不符合出租条件房屋的,以及从事房屋租赁代理业务未通过银行代收、代付租金的,由房屋租赁管理部门责令限期改正,并可处以1000元以上10000元以下罚款。

  十、法律依据

  1、《中华人民共和国房地产管理法》第五十四条:房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,并向房产管理部门登记备案;

  2、《南京市房屋租赁管理办法》第十一条规定: 房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内,持相关文件向房屋租赁管理部门申请办理登记备案手续。

 

租赁登记备案办理点

各区房屋租赁登记备案办理地点

单位名称 承办窗口 地点 联系方式 范围
南京市房屋租赁指导中心 南京市政务服务中心 江东中路265号 84722640 城区
南京市玄武区住房保障和房产局 南京市玄武区政府服务中心 珠江路455号 83678201 本区
南京市秦淮区住房保障和房产局 南京市秦淮区公房管理中心 瑞金路10号 84630881 本区
南京市建邺区住房保障和房产局 南京市建邺区政务服务中心房产大厅 雨润大街99号2号楼政务服务中心房产大厅 87778342/87778548 本区
南京市鼓楼区住房保障和房产局 鼓楼房地产经营服务交易中心 云南路24号一楼大厅 58820912 本区
南京市栖霞区住房和建设局 各社区服务大厅 各社区服务大厅 85301259 请致电咨询
南京市雨花台区住房和建设局 雨花台区政务服务中心二楼住建局窗口 雨花台区竹影路5号1幢 52867889 本区
南京市江宁区住房保障和房产局 江宁区各街道服务大厅 江宁区各街道服务大厅 52192621 请致电咨询
南京市浦口区住房保障和房产局 浦口区房地产市场交易管理中心 浦口区江浦街道象山路1号 58115602/58115589 请致电咨询
各社区服务大厅 各社区服务大厅 / 本区
南京市江北新区管理委员会建设与交通局 南京江北新区房产服务中心 大厂新华西路328号 57791277 请致电咨询
南京市江北新区房屋租赁登记备案办理点 江北新区珍珠南路95号-15 58851824 请致电咨询
南京市六合区住房保障和房产局 南京市六合区政务服务管理中心 南京市六合区雄州街道龙池路333号 57130535 本区
南京市溧水区住房保障和房产局 南京市溧水区市民之家 南京市溧水天生桥大道600号市民之家二楼B105永阳镇后巷10号 57236042 本区
南京市高淳区住房保障和房产局 南京市高淳区房产交易与不动产登记大厅 南京市高淳区淳溪镇丹阳湖北路16号 68988017 本区

建设银行房屋租赁登记备案便民服务点

行别 地点 业务类别
南京汉中路支行 鼓楼区管家桥85-87号 适用个人房源直租业务
南京湖北路支行 鼓楼区中山北路26-1号
南京秦淮支行 秦淮区太平南路49号
南京玄武支行 玄武区洪武北路9号
南京鼓楼支行 鼓楼区山西路68号
南京雨花支行 雨花台区雨花西路77号
南京中央门支行 鼓楼区中央路389号
南京白下支行 秦淮区长白街370号
南京兴隆大街支行 建邺区江东中路211号凤凰和熙16幢101-102
南京江北新区支行 六合区大厂新华路255号
南京六合支行 六合区雄州街道长江路32号
南京浦口支行 浦口区江浦街道文德路8号
南京江宁支行 江宁区东山街道上元大街578号
溧水支行 溧水区永阳镇中山西路10号
高淳支行 高淳区淳溪镇北漪路57号
网上不见面办理房屋备案流程
一、进入备案办理平台
(一)“我的南京”APP
下载“我的南京”APP——首页选择“办事”——选择“房产服务”——选择“南京房产”——选择“房屋租赁”——出租人(房东)选择“租赁备案”,承租人(租客)选择“扫码签约”




(二)微信公众号“南京房产微政务”
微信关注“南京房产微政务”——选择“房帮宁”——选择“房屋租赁”——选择“房屋租赁”——出租人(房东)选择“租赁备案”,承租人(租客)选择“扫码签约”




(三)微信小程序“宁慧租”
微信搜索小程序“宁慧租”——进入“宁慧租”——出租人(房东)选择“租赁备案”,承租人(租客)选择“扫码签约” 




二、具体备案流程
(一)出租人(产权人)备案路径
选择名下房屋——填写租赁合同——承租人收到短信提示,确认合同——发起备案申请——生成电子备案证明

(二)承租人备案路径
选择“扫码签约”功能——填写产权人信息——扫描房屋公安门牌二维码——填写租赁合同——出租人收到短信提示,确认合同——发起备案申请——生成电子备案证明

租赁常见问题解答

1、什么是房屋租赁?
答:房屋租赁是房屋出租人将房屋交付给承租人使用、收益,由承租人按合同的约定向出租人以货币或者其他形式支付租金的行为。《南京市房屋租赁管理办法》第六条规定:有下列情形之一的,应当纳入房屋租赁管理:
(一)以联营、承包等名义提供房屋给他人使用,取得固定收益或者分成收入而不承担经营风险的;
(二)以柜台、摊位等方式将房屋分割提供给他人使用,由使用人支付约定价金的
(三)酒店(旅社、饭店、宾馆、招待所等)将其客房或者其他房屋提供给他人作为固定办公或者经营场所,并经工商登记为注册地址,由使用人支付约定价金的;
(四)将房屋负层提供给他人使用,由使用人支付约定价金的;
(五)以其他方式变相出租、转租房屋的。? 


2、哪些人可以作为房屋出租人?
答:《南京市房屋租赁管理办法》第八条规定:房屋出租人应当是依法取得房屋所有权、经营管理权或者其他依法有权出租房屋的自然人、法人或者其他组织。


3、哪些房屋不能出租?若违反应承担哪些法律责任?
答:《南京市房屋租赁管理办法》第七条规定:有下列情形之一的房屋,不得出租:
(一)未依法取得房屋所有权证书或者其他合法来源证明的;
(二)权属有争议的;
(三)共有房屋未取得其他共有人书面同意的;
(四)依法被查封的;
(五)经鉴定属于危险房屋不能继续使用的;
(六)改变房屋用途,依法须经有关部门批准而未经批准的;
(七)法律、法规规定禁止出租的其他情形。
  第二十七条规定:出租人违反本办法第七条规定,将不得出租房屋出租的,由房屋租赁管理部门责令限期改正,并可处以500元以上2000元以下的罚款。


4、房屋租赁是否要签订书面合同?
答:是。《中华人民共和国合同法》第十条规定:当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。房屋租赁是一种财产使用权转移的民事行为。房屋租赁的当事人均应当按《南京市房屋管理办法》第九条的规定签订书面的房屋租赁合同,明确双方当事人的权利和义务。为方便合同的订立,南京市房管局根据有关法律法规的规定,制定了《房屋租赁合同》示范文本,房屋租赁当事人可使用示范合同文本,也可以参照示范合同文本自行订立合同。

5、房屋租赁为什么要办理登记备案手续?
答:为了使房屋租赁市场健康有序的发展,充分维护房屋租赁当事人的合法权益,房屋租赁实行登记备案制度。《中华人民共和国房地产管理法》第五十四条、《江苏省城市房地产交易管理条例》第三十二条、《城市房屋租赁管理办法》第十三条等法律法规中对此都有明确的规定。《南京市房屋租赁管理办法》第十条规定:房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的,当事人应当向房屋租赁管理部门登记备案。转租房屋的,当事人应当以书面形式订立房屋转租合同,并办理房屋租赁登记备案手续。由此可见,办理登记备案手续,也是法律、法规规定房屋租赁当事人履行的一种行政义务。


6、未办理登记备案手续有什么法律后果?
答:《南京市房屋租赁管理办法》第二十六条规定:房屋租赁未办理登记备案手续的,由房屋租赁管理部门责令限期办理。逾期仍未办理的,可以对住宅租赁当事人处以100元以上1000元以下的罚款;对非住宅租赁当事人处以1000元以上10000元以下的罚款。


7、办理登记备案手续需要递交哪些材料? (要件材料需修改,见附件1)
答:《南京市房屋租赁管理办法》第十一条规定:房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后的30日内,持下列文件向房屋租赁管理部门申请办理登记备案手续:
1、房屋所有权证或不动产权证复印件(查验原件);

2、房屋租赁合同(原件);

3、当事人身份证明或者主体资格证明复印件:

个人:居民身份证、护照、户口簿(未成年人)等有效证件(查验原件);

单位:营业执照/组织机构代码证/税务登记证复印件;

4、委托书(出租方提供)

个人:申请人不能亲自办理的,应提交书面委托书及受托人身份证复印件(查验原件);委托人在境外的,授权出租的证明须经当地使领馆认证或公证。

单位:应提交授权委托书(加盖单位公章)及代理人身份证复印件(查验原件)。

备注:

1、尚未办证的新购商品房,应提交商品房买卖契约(正本之第1、第2和最后一页)复印件(查验原件);

2、尚未办证的拆迁安置房,应提交房屋拆迁安置(产权调换)协议书复印件(查验原件)和收房(入住)通知;

3、部分共有人出租共有房屋的,还需提交其他共有人同意出租的证明(原件);

4、转租房屋的,还需提交产权人同意转租的书面证明(原件);和上一手房屋租赁合同复印件(查验原件);

5、出租农民宅基地范围内的房屋,应提交宅基地使用证明复印件(查验原件);

6、尚未办证的继承、受赠、司法确权房屋,应提交有关公证书、判决书(调解书)等生效法律文书复印件(查验原件)。

 


8、按《办法》有关规定,房屋出租人、承租人各应承担哪些责任?
答:在房屋租赁行为中,出租人和承租人各自应承担不同的责任。     出租人应承担的责任有:
   《南京市房屋租赁管理办法》第十三条规定:出租人应当在登记备案后7日内,持《房屋租赁登记证明》与出租房屋所在地公安机关签订治安责任书。第十四条规定,出租人应当承担下列治安责任:
(一)对承租人进行登记,并核对其身份证件,不得将房屋出租给无身份证件的人员居住;
(二)督促承租的外地来宁人员及时办理暂住登记和申领暂住证;
(三)发现承租人有违法犯罪活动或者嫌疑的,应当及时报告公安机关,不得包庇、纵容;
(四)积极协助公安机关做好防火、防盗、防治安隐患的工作,发现问题及时向有关部门报告;
(五)对房屋进行经常性安全检查和维护,保证房屋使用安全。
《南京市房屋租赁管理办法》第二十条规定:房屋出租人必须依法缴纳税款,并应当向承租人出具税务部门监制的发票。
    承租人应承担的责任有:
   《南京市房屋租赁管理办法》第十五条规定:承租人应当如实向出租人提供身份证明,及时办理暂住证,不得利用出租房屋从事违法犯罪活动。另外,承租人应当依照有关法律法规的要求,积极协助税务部门督促出租人主动纳税,并拒绝接受除税务部门监制的发票以外的其他票据。

 

9、房屋租赁经纪机构代理出租房屋,需要与产权人或者其代理人签订出租代理合同吗?
答:要。《南京市房屋管理办法》第二十三条规定经纪机构代理出租房屋,应当与产权人或者其代理人签订出租代理合同,代理合同应当明确委托的具体事项及办理租赁合同登记备案手续的责任方。

 

10、为什么要对房屋租赁经纪机构代理不符合出租条件的房屋,以及从事房屋租赁代理业务时未通过银行收付租金的行为进行处罚?如何处罚?
答:目前房屋租赁纠纷案件居高不下,究其原因就是因为其租赁行为不规范和一些不符合出租条件的房屋出租而引发的。尤其是近年来在我国一些城市,相继发生了多起房屋租赁经纪机构,在开展代理出租房屋业务中,收取了众多承租人的房屋租金和定金后携款而逃,给承租人造成了巨大的经济损失,也造成了非常恶劣的社会影响。为了减少和杜绝此类事情的发生,保护当事人的合法权益,《南京市房屋管理办法》第二十八条规定:房屋租赁经纪机构代理不符合出租条件房屋的,以及从事房屋租赁代理业务时未通过银行收付租金的,由房屋租赁管理部门责令限期改正,并可处以1000元以上10000元以下罚款。

 

11、《南京市房屋租赁管理办法》的具体实施时间?
答:《南京市房屋租赁管理办法》自2004年11月1日起施行。


12、《办法》第二条规定,本市行政区域内的房屋租赁及其管理活动适用本办法,是否包含集体土地上建成的房屋租赁行为?
答:答:是。我市100多万流动人口,大多数居住在城乡结合部集体土地上的出租房内。租赁房屋的地点分散、隐蔽,如果不加以管理,少数不法分子利用这类房屋作为假冒伪劣商品的“基地”;卖淫嫖娼的“黄窝”;超生游击队的“据点”;聚赌闹事的“黑屋”。会产生许多社会隐患。因此《南京市房屋租赁管理办法》同样将集体土地上的房屋租赁行为纳入管理范围。
   集体土地上的房屋租赁在办理登记备案时须提交以下材料:
(一)宅基地使用证明或者用地批文、批准建房文件。
(二)租赁双方当事人身份证明
(三)房屋租赁合同


13、共有房屋的出租为什么要其他共有人出具同意证明?
答:共有房屋是指房屋的所有权为两个以上的所有权人所共有。各共有人对其共有房产都有行使所有权的权利并承担义务,所有权的行使须经全体共有人同意,不能以某一个共有人的利益或意志为准。所以共有房屋在出租时出租人必须事先征得其他共有权人的书面同意方可出租,否则则构成侵权。《南京市房屋管理办法》第十一条第五款对此有明确的规定。

14、什么是房屋转租,转租的房屋如何办理登记备案手续?
答:房屋转租是所有权人将房屋出租以后,承租人在房屋租赁期内将其承租的房屋部分或全部再出租的行为。包括以联营、承包经营和合作经营等名义,将承租的房屋再出租给他人使用,而不参与经营、不承担经营风险获得固定收益的行为。
    ??? 对于房屋转租行为《南京市房屋租赁管理办法》第十一条规定:转租房屋的,当事人应当订立房屋转租合同,并出具出租人同意转租的书面意见,于30日内持有关文件向房屋租赁管理部门办理登记备案手续。需要提交的文件是:(1)租赁合同登记备案证明;(2)转租合同;(3)出租人同意转租的书面意见;(4)转租当事人的身分证明。


15、办理房屋租赁登记备案需要多长时间?
答:《办法》第十二条规定:房屋租赁管理部门应当在接到房屋租赁合同登记备案申请之日起3个工作日内,对符合登记备案条件的,予以登记备案,并出具《房屋租赁登记证明》;不符合登记备案条件的,不予登记备案,并应当书面说明理由。

16、房地产经纪机构在从事房屋租赁代理时应注意哪些方面?
答:房屋租赁代理是指房地产经纪机构接受房屋出租人委托,代理出租房屋并在出租人受权范围内与承租人签订房屋租赁合同的经营活动。《办法》中明确规定经纪机构在代理行为中应做到以下三点:1、应当与产权人或者其代理人签订出租代理合同,代理合同中应当明确委托的具体事项及办理租赁合同登记备案手续的责任方。2、经纪机构将所代理的房屋出租给承租人使用,应当与承租人签订房屋租赁合同,房屋租赁合同应当注明该房屋的权属情况及委托代理关系。3、经纪机构从事房屋租赁代理业务时,应当与银行签订租金委托收付协议,通过银行收付租金,不得直接向承租人收取。4、经纪机构不得代理不符合出租条件的房屋。



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