存量房网上交易管理问答

1、市民在接受经纪机构服务时应注意哪些？
  一是在房地产经纪机构现场查验，或通过南京网上房地产（www.njhouse.com.cn）的存量房网上交易管理平台，查验经纪执业人员是否具有相关执业证书或执业明示牌；二是通过存量房网上交易管理平台签订相关委托合同和交易合同；三是通过存量房网上交易管理平台接受房地产交易资金担保托管。

2、经纪机构和人员的执业资格信息和诚信记录在哪里可以查询？
   市民可以登录网上交易服务平台“南京网上房地产”（ www.njhouse.com.cn）通过《经纪机构、经纪人》栏目查询经纪机构和人员的执业资格和诚信记录，选择具有执业资格和诚信度好的经纪机构和人员提供委托服务。

3、为什么要推行使用网签合同示范文本？
  目前使用的由经纪机构提供的合同文本，样式不一，内容各异。一些合同文本中存在着模糊消费者权利、加重消费者义务的条款，甚至有些经纪机构不签合同，一旦发生交易纠纷，市民维权往往处于劣势。通过网上签订示范合同文本，可以更好地明确各方的权利义务关系，保障当事人的合法权益。

4、“存量房资金担保托管”的目的是什么?
  一是有利于最大限度的保障存量房交易主体的利益。通过监管可以有效避免买卖双方因房款发生纠纷，防范房屋交易资金和房屋权属的风险，实现 “钱证两清”。
  二是有利于杜绝和避免房地产经纪机构挪用客户房款的违规操作现象，堵塞不法中介“现金收房”、“骗吃差价”等现象的发生。
  
5、谁是我市存量房交易资金担保托管主体？
  南京市房地产市场交易管理中心是本市交易资金担保托管机构，负责本市交易资金担保托管的组织实施和管理工作。南京市房屋置业担保有限公司是本市交易资金担保托管的交易保证机构，具体实施本市交易资金担保托管工作。

6、网上签约是怎么回事？
  网上签约是指房地产经纪机构登录存量房网上交易平台，与存量房交易当事人在线签订委托合同，在网上交易平台发布房源信息，达成交易意向后，在线录入《存量房屋交易合同》的相关条款内容，将合同联机打印并上传，并在合同上签字盖章的行为。
  当事人系自行成交的，可通过我市房地产交易登记中心网上签约窗口办理。

7、“资金担保托管”是怎么回事?
  是指存量房交易双方为保证交易资金的安全，由买方将房屋交易资金交付给交易保证机构监管，待房屋转移登记手续办结后，交易保证机构按照约定向卖方支付房屋交易资金的行为，确保买卖双方“钱证两清”。

8、哪些交易不需要网上签约？
  房屋交易中因赠与、交换、拍卖、人民法院及仲裁机构生效的法律文书取得房屋权利和投资入股等无现金交易的情形，经济适用住房上市交易的以及交易当事人一方为单位或办理房屋份额转让的交易行为，不需通过网上签约。

9、三区两县的存量房交易要通过网上交易吗？
  根据我市的具体情况，我们采取“主城先行，分步推广”的原则，主城八区自2012年4月1日起正式上线运行，三区两县将在今后逐步推行。

10、存量房网上交易实施以后，是否会没有以前方便？
在这次存量房网上交易流程的设计过程中，我们坚持尽量不给市民增加麻烦为前提，使整个流程与之前的交易流程基本一致，只是对原有资金担保托管方法进行调整，类似于“支付宝”第三方支付平台，通过整个流程的控制，使交易过程和资金更加透明、安全。

11、把房款交给交易保证机构监管安全吗？
  从事我市存量房交易资金担保托管工作的交易保证机构是隶属于南京市房地产市场交易管理中心的国有企业。将交易资金存入交易保证机构在银行开设的“监管专用账户”，其资金的所有权属于交易当事人。监管资金独立于交易保证机构的固有财产及其管理的其他财产，也不属于交易保证机构的负债，更不可以挪作他用的，这样就确保了交易资金安全。

12、办理资金担保托管是否收费?   
  资金担保托管为免费服务。如果买方购房需要贷款的，交易保证机构为买方提供担保等服务时收取相应的费用。

13、存量房交易资金担保托管在哪里可以办理（地址、电话）？
  可以在五个个地点办理，分别为：
  ①华侨路房产交易与不动产登记大厅（地址：华侨路35号，联系电话：84722588-102）
  ②大光路房产交易与不动产登记大厅（地址：大光路49号，联系电话：84722588-102）
  ③中央门房产交易与不动产登记大厅（地址：龙蟠路9号，联系电话：84722588-102）
  ④中山路房产交易与不动产登记大厅（地址：中山路171号，联系电话：84722588-102）
  ⑤南京市政务中心（地址：江东中路265号，联系电话：84722588-102）

14、个人如何委托经纪机构在“网上平台”发布房源信息？
  应首先向拟委托的房地产经纪机构提供房屋所有权证和本人身份证明，经纪机构通过网上交易平台核对提供的材料和信息是否真实有效。对符合条件的，通过网上交易平台签订《南京市房地产经纪委托合同》。房地产经纪机构只有在签订委托合同并网上备案后，“网上平台”才能发布相应房源信息。

15、房地产经纪机构在签订房地产经纪委托服务合同前，应履行什么义务？
  房地产经纪机构在签订房地产经纪委托服务合同前，应履行告知义务，书面告知委托人所托房屋的基本信息、市场参考价格、涉及的交易税费，以及经纪服务的内容和要求、服务收费的标准等，经委托人确认后方可签定委托服务合同。

16、委托房地产经纪机构买卖房屋时必须要签订委托合同吗？
  签定委托合同是保证合同双方利益的有效措施。买卖双方在委托发布房源信息和提供房源信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务时，均需与房地产经纪机构签订相应的委托合同，以保障自己的权益不受侵害。

17、一套房子是否可以和一家或多家经纪机构签订委托合同？
  同一房源委托销售的，可以与一家或多家房地产经纪机构签订委托合同，房地产经纪机构在接受委托并合同备案后，“南京网上房地产”可以在同一房源信息下，发布接受委托的经纪机构和人员的相关信息，供购房人选择。

18、经纪机构在签订委托经纪服务合同时有哪些要求？
  按《关于加强房地产经纪市场管理的意见》要求，委托经纪服务合同上不仅需要加盖房地产经纪机构印章，还需要经办业务的1名房地产经纪人或2名经纪人协理的签名。目前由于我省房地产经纪人协理的培训工作尚未开展，我市暂时允许使用经我市培训并取得上岗资格的经纪人，承担经纪人协理的相关职责。

19、网上交易平台的房源信息是否真实可靠？
  网上交易平台提供权属信息查询功能，可以核对房屋的面积、年代、用途等基本信息。对有查封等权力瑕疵不符合交易条件的房屋，网上交易平台将不予发布相关信息。对已设置抵押权的房屋，则注明“有抵押”。

20、网上交易平台发布房源信息有期限吗？
  通过网上交易平台发布的房源信息与委托合同期限相一致，房地产经纪委托合同的委托期限一旦届满，网上交易平台即停止发布相关信息。

21、网签合同一般要几份？
  一般要四份。交易双方各一份，房屋登记机关、地税部门各一份。委托经纪机构成交和贷款的相应增加所需份数。

22、合同变更与注销如何办理？
  当事人在签订《存量房交易合同》后，确需注销和更改合同的，应当到南京市房地产交易登记中心网上签约窗口办理手续。

23、存量房交易时怎样办理“资金担保托管”？
  携带办理资金担保托管所需资料至南京市房地产交易登记中心办理，立等可取。

24、监管资金的存入方式？
  交易双方可持资金担保托管开户银行借记卡、本票或现金到资金担保托管开户银行的各网点缴款柜台存入交易资金，或通过各交易与不动产登记大厅驻点监管银行刷卡办理。

25、买房首付款或全额房款是否需一次性存入资金担保托管账户？
  需要一次性存入。如款项分散在不同账户的，需要先行归集到一个账户上，再进行存入。

26、买方向银行申请贷款审批手续需要提交哪些材料？
  （1）《存量房交易合同》文本；
  （2）《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》或《不动产权证》；
  （3）买方身份证、户口簿、婚姻证明、收入证明；
  （4）卖方身份证复印件；
  （5）银行所需其他材料。

27、实行资金担保托管后，银行商业贷款如何发放？
  银行首先进行贷款审批，审批通过后，凭交易保证机构出具的担保承诺书提前发放贷款。

28、实行资金担保托管后，公积金贷款（组合贷款）如何发放？
  银行及公积金中心首先进行公积金贷款审批，在买卖双方办完过户手续后，凭交易保证机构出具的担保承诺书公积金中心进行贷款终审并提前发放。

29、实行资金担保托管后，银行贷款已发放，交易双方终止交易，应如何办理？
  如果买方已办理购房贷款且贷款已发放，交易双方终止交易的，因贷款产生的利息应当由买方承担。买方需凭贷款银行出具的贷款结清证明，会同相关方按相关要求解除资金担保托管相关手续，其承担的利息损失可以向过错方追偿。

30、交易成功后，卖房人如何收取房款？
  卖房人在办理资金担保托管时，会提供在监管银行开立的个人一类结算账户，转移登记手续办结后，交易保证机构将监管首付款或全额房款划入这个账户，贷款资金到账一笔即划付一笔。

31、资金担保托管期间的利息怎么算？
  监管的交易资金在监管账户滞留期间按照银行同期活期存款利率计算利息。

32、交易撤消后，怎么办理资金担保托管撤消手续?
  买卖双方持本人身份证、监管收款凭证和监管协议及相关资料到监管窗口申请撤销监管手续，交易保证机构经审查确认后将监管房款本息划入买方账户。 ｜

33、如果本人不能到场亲自办理监管手续，可以委托他人代办吗？
  受托人可以通过提供经公证的委托书及本人身份证明，办理资金担保托管手续。

34、目前资金担保托管银行有哪些？
  目前具备监管条件的银行为建设银行、工商银行、农业银行、中国银行、交通银行、兴业银行、招商银行、光大银行、邮储银行、浦发银行，北京银行、南京银行、华夏银行、江苏银行、中信银行、民生银行、广发银行、上海银行、渤海银行、平安银行、广州银行、徽商银行、紫金农商银行等银行，其他商业银行也将逐步推广。