二手房交易风险案例分析

案例一
卖房不看经纪资质  轻信谎言差点被骗
　　市民李某一直为一件事揪心不已。原来他打算出售自己所有一处房产，在网上发布了房源信息，之后一位自称某知名经纪机构人员的王某，伙同他人假意购买，给了李某2万元定金，并以贷款为由，诱骗李某做了公证并伪造了证件。转眼王某就在网上发布房源信息，找到真实买主张某，诱骗张某说李某在国外，已公证委托其卖房，要求张某在过户交件时现金首付90万元，幸好在交易过户时，由于公证书有问题，交件未能成功，后来张某碰巧通过邻居直接找到李某才识破其骗局，李某虽然已到公证机构撤销委托公证，但王某已伪造其相关证件可能还会诈骗，李某一直为此惴惴不安。

解读与防范：
　　市民在选择经纪公司时，应查验经纪公司有无房地产经纪资质，应通过网上交易平台签订书面协议，建立委托关系后，再售房，并且在此过程中，不要轻易提供相关证件和办理公证。否则如私下交易，未尽充分的核实、注意义务，轻信谎言，提供便利给犯罪分子，也会承担相应的责任。

案例二
赚取差价不思量  恶人还要先告状
　　市民王某在某房产经纪公司的居间下将其一套住房卖于吴某，并在经纪公司签订了房屋买卖居间合同，成交价是140万元，然而在同一天下午在签订王与吴某买卖居间合同之前，经纪公司负责人吴某某冒充王某的表哥与第三人张某签订房屋买卖居间合同，成交房价为152万元，三方碰巧在签订合同后相遇，遂戳破骗局。原来吴某和吴某某是亲兄弟，均为经纪公司负责人，通过以个人名义购买房屋，然后转手倒卖，赚取差价。三方由此产生纠纷，可经纪公司不思悔改，还以要求履约为由将王某告上法庭，经法院查明，认定吴某和经纪公司存在共同欺诈行为，最终判决撤销双方的房屋居间合同。

解读与防范：
　　中介公司怕买卖双方私下交易，采用禁止双方见面的方式防止跑单现象，来维护中介公司自身权利。所以通常不让买卖双方见面，这就造成了信息不对称、交易不透明。但这种不透明的交易方式也给了不法中介吃差价以可乘之机。因此选择存量房网上交易管理平台实行网签合同，透明交易信息，可以打消各方顾虑，保护各方权益。

案例三
看房频遭“空城计”  大学生租房屡上当
　　在珠江路新世界中心一带，活跃着一些黑中介，两台可以上网的电脑、两部电话、几张办公桌和几把椅子就成了一家中介的全部家当了，门上连个正规的招牌都没有。
　　小张是某大学的学生来南京实习。租房子之前，他在58同城网上看中了珠江路附近的一套低价房，在联系后，才发现对方是中介。对方要求先交200元的信息费才能看房，小张忙着找落脚之处，无奈只能“乖乖地”交了200元，谁知道中介所谓的看房就是给了几个电话让他自己联系。可是电话要么打不通，要么房子早租掉了，其后找中介交涉，中介置之不理。
　　据了解，附近黑中介很多，经常有大学生租房被骗，很多中介也只是在网上寻找信息，然后就向租房者声称是自己的房源，索要信息费中介费等，没有经验者往往轻信就交了钱。

解读与防范：
　　根据相关规定，经纪机构未完成经纪服务的，不得收取佣金。所以南京市中介市场上正规机构早就不收看房费，大部分骗取看房费的都是一些无证、无照的黑中介。所以提醒广大市民在选择中介企业服务的时候要通过“南京网上房地产”查询该机构是否备案，以免上当受骗。

案例四
轻信融众房款难追  事后维权举步维艰
  南京融众房地产投资顾问有限公司成立于2004年9月,原是我市一家不动产经纪业务的全国连锁品牌企业，该公司在房屋交易过程中，忽悠老百姓将购房款交给该公司保管。实际整个交易过程也就半个月左右，而在融众要拖上个把月甚至更长时间。他们就用一些例如这段时间交易量大、房产局很忙啊、银行工作忙啊之类的谎言来搪塞买卖双方，从而达到压款的目的，然后将房款抽走另做他用，结果由于资金链断裂2007年案发，导致近40户居民共计600余万元房款被挪用和拖欠，其中最大一笔金额是50万元，众多购房者纷纷到法院起诉追要房款，但由于融众自身账户无钱，迟迟要不回来，最终经有关部门协调、法院判决，部分房款才得以返还。

解读与防范：
　　买卖双方将房款交给中介后，中介在签订代理合同时就有可能设下“陷阱”延长付款时间，到期了往往还会找出各种理由拖欠客户的房款，导致购房人不能按时入住或者卖房人不能及时收到房款，给当事人造成损失。特别是中介自身挪用资金经营的风险很大，一旦投资赔钱就会给买卖双方造成不可挽回的损失。因此我们买卖存量房时，一定要仔细看好与中介签订的代理合同，如果发现不公平甚至违规的条款要坚决拒绝，更不要把房款交给中介保管，采用资金担保托管方式可以有效保障交易安全。

案例五
买豪宅为避税签阴阳合同 没料40万定金打“水漂”
　　外籍华人吕先生和南京市民唐先生签订了阴阳合同，双方谈妥，吕先生以550万买下唐先生的别墅，但房屋买卖合同的价格只报300万。不想天不遂人愿，关键时刻，吕先生的贷款没办下来，不能按约定支付房款，导致买卖双方发生了摩擦和分歧。吕先生不想买房了，并将唐先生告上法院，要求解除中介合同及买卖合同并退还已付的定金和房款共95万，结果被法院驳回。之后，唐先生又将吕先生告上法庭，请求解除中介合同，40万定金不予返还。法院审理后，支持了唐先生的诉讼请求。吕先生40万元定金打了水漂。吕先生对此表示不服，又上诉到南京市中级人民法院，目前法院没有最终判决。

解读与防范：
　　买卖双方签订的假合同存在恶意串通规避交易税费的行为，损害国家利益，应属无效合同。不能获得法律保护。一旦卖方要求按真合同履行，而买方此时纠结于假合同而错过了真合同的履行，买方将承担违约责任，承担很大风险。所以买卖双方切勿贪图小利，应慎重签约，以保护自身权益。

案例六
黑心中介行骗有招　不管买卖都被套牢
　　林女士在当地小有名气的一家中介看中了一套二手房，地段、面积、房价都比较满意。她立即与房主黄先生取得了联系，两人很快达成交易。按照房主黄先生的要求，林女士一次性将27万元购房款交给了该中介，委托中介办理产权过户手续。可当办理过户手续时，林女士却发现了问题，该中介和房主本人都极不配合，多次联系总以种种理由拖延、拒绝。无奈之下，林女士查询此房产，发现此房已抵押且因欠银行贷款马上就要拍卖了，而该中介的部门经理，在他名下的类似房产居然还有好几套。林女士万万没有想到看似有名的中介竟是黑心中介，她的房款再想要回可真是难上加难了。
　　王老师欲卖掉套自己的房子，她通过中介发布售房信息后，很快就有一位业务员与他取得了联系，说一名姓陆的先生愿意购买她的房子。双方很快达成协议，约定成交价为32。5万元，首付20％，余额两个月内付完。王老师拿到首付款后，将过户资料交给了该中介的老总，房子过户后，陆先生以此房做抵押，从银行贷了26万元，却欠着银行贷款不还，眼瞅着房子被银行拍卖已成定局，王老师房子的尾款却难以追回。

解读与防范：
　　部分中介公司利用其自身的经营特点和夸大的宣传来吸引客户，利用客户对房产知识的盲点来挪用房款，占用资金。因此无论卖房还是买房，想要交易安全，还是采用资金担保托管方式为好。

案例七
买卖双方都不放心　看好房源无奈放弃
　　市民严某最近一直在为卖房的事幸福地“烦恼”着，因为他的房子位置、环境都不错，因此在网上登记后，打算买他房产的人数众多。经多方选择后，严某与其中一位买主谈好了成交价格，但在如何交割房款上产生了分歧。由于买主不需要贷款，因此严某要求去房产登记部门交件当天付清全部房款；买方担心严某收到房款后不配合办理房产过户手续或者出现其它意外情况，不愿意在过户前直接将房款交付严某，只同意在领证当天付清全部房款。为了维护各自利益，双方甚至考虑共同去银行办理房款暂存手续，由严某保管存折，买主设置密码，但是最终双方仍感觉不安全而放弃。经多次协商，双方始终达不成共识这笔交易。
　　徐小姐在中介看好一处价值80多万的房源，由于房屋价格偏高，徐小姐要求先期支付50％房款更名过户，虽说徐小姐提出要求非常合理，但由于房主急需用钱，要求徐小姐一次性将全款全部付清，甚至可以考虑在房价上再给予一定的优惠。徐小姐考虑再三，始终下不了决心在交易过户前就将全款付清，最后只好隐痛割爱放弃这套房产。

解读与防范：
　　在存量房自由交易中，由于买卖双方部不放心，无法就房款交割和产权转移的方式达成一致，交易未达成的事例屡见不鲜。“一手交钱，一手领证”是存量房交易中买卖双方最能接受的一种安全交易模式，如何能让买卖双方当事人在一个安全交割的平台上完成交易呢？最聪明的选择就是找一个放心的房款监管部门，化解交易的房屋权属风险和房款交割风险。

案例八
替人还钱欲解抵押　卖方挪用房款白搭
　　2009，王某在某知名中介的撮合下与张某签订了房地产买卖中介合同，约定售价113万元，在交易过户前，买方先行支付房款32万元，用于卖方还款解押。领取房产证时，支付余款。到还款解押时，卖方去银行柜台转了一圈后，称钱已交，周四才能办理完毕。实际卖方并未还款。同时，卖方继续编造理由要求买方提前余款，并愿意提前交房，随后买方向卖方支付了第二期房款。但卖方在取得房款后，仍未办理解押手续。因此，无法如约办理房产过户手续。双方诉至法院。但卖方配偶李某却以不知情为由向法院提起诉讼，虽然法院判其配偶败诉，启动买方的诉讼程序，但由于卖方尚欠银行贷款达60多万元，该案仍然无法执行。

解读与防范：
　　有些卖房人的二手房当初是按揭贷款买来的，往往抵押期限没到，还欠着银行贷款，不先行偿还贷款注销抵押就不能正常办理交易，就会要求买房人先付一部分钱用来偿还贷款。但由于没有监管，卖房人拿到首付款后，不还清贷款而是挪作他用，导致房产无法过户，买房人“钱房两空”。

案例九
先给首付再办抵押  7市民被骗1400余万元
　　2010年，赵女士将自己的两套房屋出售，周某通过中介以200万元的价格购买。然而在签订房屋买卖合同时，周某却用陆某的名义购买，考虑到只要能拿到购房款，她当时也没太在意。签了合同后，周某付给她60万元首付款，余款等到银行贷款后付清。而到银行贷款时，周某说必须先把房产过户，然后由买房人将房产抵押给银行，为了拿到剩余房款，赵女士答应了。双方办理了房屋转移登记手续后，周某却以种种理由推脱，拒不交付剩余房款。赵女士到房产局查询发现，周某并没有到银行贷款，而是把房产抵押给了一家民间放贷公司。找周某却找不到了，赵女士发觉不妙急忙报案，随后发现和自己一样遭遇的还有7个人。原来周某伙同他人以购买二手房为名，以支付部分购房款为诱饵，骗取多个被害人与之签订房屋买卖合同，过户后立即拿房产到民间借贷公司抵押借款，得到借款后，也不向卖房人支付余款，被害人总共被骗1400余万元卖房款。
解读与防范：
　　骗子之所以能够得手，关键是利用贷款买房流程的漏洞，以贷款付清房款为名，先将房产过户，然后拿走房产证办理贷款，其实并没有到银行办理贷款手续，而是直接找到民间贷款公司，用刚“买”的房产做抵押，骗到钱后，自然不会支付剩余房款。因此我们在买卖存量房时，一定要进行资金担保托管，在将贷款打到监管账户后，再把房产证过户，确保能够及时收到房款。

案例十
急于买房考察不细　房产拆迁房款难退
　　市民李某经朋友介绍准备买一套学区房，考虑到价格和孩子急于上学等诸多因素，没有到现场仔细考察，就与房主签订了买卖合同，双方约定在交易过户前先付房主30％的房款，待产权过户手续办完后将其余房款一并付清。双方共同来到房产部门申请办理过户手续，但没想到的是十天后李某来交易大厅取件时，工作人员告诉他所购房产三天前正式列入拆迁范围，产权过户手续已停止办理。李某找到房主要求退还30％的房款，房主答应但不能马上兑现，因其已将房款用于他处，一时再无法凑齐李某的房款了。李某因少了这部分房款，房子一时半会儿也买不成了，耽误了孩子上学，为此懊悔不已。
解读与防范：  
　　交易过户手续并不是一天能完成的，它需要一段时间，而很多风险会在这段时间发生，案例中的李某急于买房，没有到现场仔细考察，房主虽不属于恶意欺骗，但一时也无法以退还李某房款。如果李某当时选择了资金担保托管，而不将房款直接支付给房主，那么无论发生什么情况，即使交易未能最终达成，李某也可以顺利取回房款再去买其他房子。