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南京市存量房网上交易实施细则

2012-03-14

    为认真贯彻落实住建部等部委《房地产经纪管理办法》,江苏省住建厅等厅局《关于转发(房地产经纪管理办法)的通知》的精神,规范我市存量房经纪和交易行为,保障存量房交易安全,保护当事人合法权益,根据南京市《关于加强房地产经纪市场管理的意见》,制定本细则。

    一、本市行政区域内城镇国有土地上存量房交易实行网上交易管理。房屋交易中因赠与、交换、拍卖、人民法院及仲裁机构生效的法律文书取得房屋权利和投资入股等无现金交易的情形除外。

    二、南京市房地产市场管理处(以下简称网上实施机构)负责存量房网上交易管理的具体组织实施工作。

    三、对委托房地产经纪机构促成交易的,网上实施机构通过存量房网上交易服务平台(以下简称“网上平台”),提供受理委托、发布房源信息、签订打印和提交委托合同、存量房交易合同、实施交易资金监管等服务。
对交易双方直接交易的,网上实施机构应提供打印和提交存量房交易合同、实施交易资金监管等网上操作服务。

    四、入网认证和注册
    房地产经纪机构和人员从事存量房网上交易业务的,需持入网申请书、营业执照、备案证书、房地产经纪人员执业证书等材料向网上实施机构申请办理存量房网上交易用户注册手续,取得网上操作权限。
由房地产经纪机构居间的存量房交易,须由取得网上操作权限的经纪人员,使用自己的用户名登录网上交易系统。

    五、接受委托
    1、经纪机构首先核验房屋所有权人提供的房屋所有权证、身份证等材料,输入产权人姓名、身份证号码、丘权号,通过“网上平台”查询、核实受托房屋的相关信息是否和房产证一致,查询是否有权利瑕疵,确认当事人提供的材料和信息是否真实有效。
    2、对有查封、其他权利限制等不符合委托条件,“网上平台”显示“不可签约”的,经纪机构不得接受委托;“网上平台”显示“可签约”,经纪机构可以接受委托,但对设有抵押的房屋,发布房源信息时权属状态栏应注明“有抵押”。
    3、对符合条件的,经纪机构在验明当事人房屋所有权证、身份证明后,网上打印《南京市房地产经纪委托合同》(以下简称委托合同)。
    4、房地产经纪机构只有在签订委托合同并网上备案后,“网上平台”才能发布相应房源信息。
    5、不同房地产经纪机构可以就同一房源签订各自委托合同,合同备案后,可以在同一房源信息下发布相应经纪机构和人员信息。
    6、委托合同签订后,委托人与经纪机构变更或解除委托合同的,经纪机构应及时更新网上的委托合同信息。

    六、发布房源信息
    1、委托合同经双方签字确认后,“网上平台”发布房源信息并挂牌发布,经纪人员可补充该房源信息。
    2、发布房源信息的内容包括:
    (1)、房屋的自然概况和相关权属状况;
    (2)、房屋的交易条件;
    (3)、经纪机构名称、联系方式和主办经纪人员;
    (4)、经纪机构的特殊说明事项和网上管理实施机构要求的其他信息。
    3、房地产经纪委托合同约定的委托期限届满后,“网上平台”停止发布该机构委托信息。

    七、合同签订与注销
    1、房地产经纪机构促成交易后,在签署存量房交易合同前,应再次查看是否有中止交易的权利瑕疵。
    2、经纪机构与当事人确认相关合同信息,并通过存量房网上交易平台提取相关房屋信息、产权人信息,输入合同信息并生成存量房交易合同号,由房地产经纪机构负责网上打印存量房交易合同文本。
    3、当事人签订存量房交易合同后,经纪机构通过“网上平台”进行合同备案,同时为交易当事人打印房屋转移登记申请书,网上提交产权登记申请信息。
    4、当事人在申请房屋转移登记前终止交易的,或因司法限制等其他原因中止交易的,应持终止协议、交易合同文本及相关资料,到南京市房地产交易登记中心办事大厅(以下简称“办事大厅”)网上签约窗口办理注销手续。
5、更改经网上备案交易合同的,应由买卖双方当事人共同到“办事大厅”网上签约窗口申请并办理原合同注销手续,然后重新办理网上签约手续。

    八、交易结算资金及经纪服务佣金监管
    1、交易当事人持网上备案的存量房交易合同等资料到“办事大厅”交易结算资金监管窗口签订监管协议。
2、当事人按照监管协议约定将全部监管房款存入交易保证机构在银行设立的交易结算资金专用存款账户,交易保证机构向交易当事人出具交易结算资金监管凭证;

    九、房屋转移登记
    1、交易当事人应当在房屋转移登记申请书打印确认后15日内持交易合同文本、交易结算资金监管凭证及房屋转移登记所需资料到房屋登记机关申请转移登记。
    2、房屋登记机关通过房屋交易合同号,读取相关数据,核对相关资料,核对无误后,办理登记手续,同时“网上平台”不再发布该房源信息。
3、买方如需贷款的,贷款银行应在三个工作日内将贷款划入监管账户,交易保证机构在确认交易资金全部到帐后,通知登记机关予以核准登记。否则不予核准登记,通知买卖双方撤件。

    十、交易结算资金及经纪服务佣金划转
    房屋登记机关核准登记后,交易当事人缴纳相关税费领取相关凭证,然后按照监管协议的约定,到交易保证机构办理交易结算资金及经纪服务佣金划转手续。
未经核准登记的,交易双方、交易保证机构可根据监管协议的相关条款解除监管协议,并依据监管协议将监管的相应交易结算资金及经纪服务佣金划转给当事人。

    十一、房地产经纪机构和经纪人员在从事存量房网上交易过程中不得有下列行为:
    1、在网上交易系统发布虚假信息;
    2、为不符合交易条件的房屋提供房源发布、交易合同签订便利;
    3、委托期限届满后,未重新取得当事人授权即发布房源信息;
    4、签订和实际成交情况不一致的虚假合同;
    5、泄露当事人个人信息;
    6、盗用他人账户或允许他人以自己的账户从事网上交易;
    7、实际以居间形式促成成交却以自行交易方式申报网上交易的;
8、其他违反存量房网上交易系统各项操作规程的行为。

    十二、凡有上述行为之一的,一经查实,网上实施机构将对经纪机构及其经纪人员进行相应处理:
    对发生一次违规行为的经纪人员,将对其通报批评,并进行整改;违规两次的,将给予其停止网上签约资格半年的处理;违规三次以上的,将终止其从事网上签约资格。
    对发生违规行为的经纪机构一年中累计三人次以下的,将对该机构进行通报批评,并限期整改;累计有五人次的,将给予停止其网上签约资格半年的处理;累计有六人次以上的,将停止其网上签约资格。
以上处理纪录均记入经纪机构和人员信用档案。

    十三、溧水县、高淳县存量房网上交易管理工作参照本规定执行。
    本细则自2012年1月1日起执行。

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