商品房屋租赁管理办法

《商品房屋租赁管理办法》

中华人民共和国住房和城乡建设部令第6

《商品房屋租赁管理办法》已经第12次部常务会议审议通过,现予发布,自2011年2月1日起施行。

住房和城乡建设部部长 姜伟新

2010年12月1日

第一条 为加强商品房屋租赁管理,规范商品房屋租赁行为,维护商品房屋租赁双方当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规,制定本办法。

第二条 城市规划区内国有土地上的商品房屋租赁(以下简称房屋租赁)及其监督管理,适用本办法。

第三条 房屋租赁应当遵循平等、自愿、合法和诚实信用原则。

第四条 国务院住房和城乡建设主管部门负责全国房屋租赁的指导和监督工作。

县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门负责本行政区域内房屋租赁的监督管理。

第五条 直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当加强房屋租赁管理规定和房屋使用安全知识的宣传,定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息。

第六条 有下列情形之一的房屋不得出租:

(一)属于违法建筑的;

(二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的;

(三)违反规定改变房屋使用性质的;

(四)法律、法规规定禁止出租的其他情形。

第七条 房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定,一般应当包括以下内容:

(一)房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所;

(二)房屋的坐落、面积、结构、附属设施,家具和家电等室内设施状况;

(三)租金和押金数额、支付方式;

(四)租赁用途和房屋使用要求;

(五)房屋和室内设施的安全性能;

(六)租赁期限;

(七)房屋维修责任;

(八)物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳;

(九)争议解决办法和违约责任;

(十)其他约定。

房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。

建设(房地产)管理部门可以会同工商行政管理部门制定房屋租赁合同示范文本,供当事人选用。

第八条 出租住房的,应当以原设计的房间为最小出租单位,人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。

厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

第九条 出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋,影响承租人正常使用的,应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。

房屋租赁合同期内,出租人不得单方面随意提高租金水平。

第十条 承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋,不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施,不得损害其他业主和使用人的合法权益。

承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的,承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。

第十一条 承租人转租房屋的,应当经出租人书面同意。

承租人未经出租人书面同意转租的,出租人可以解除租赁合同,收回房屋并要求承租人赔偿损失。

第十二条 房屋租赁期间内,因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的,原房屋租赁合同继续有效。

承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

第十三条 房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的,应当在出售前合理期限内通知承租人,承租人在同等条件下有优先购买权。

第十四条 房屋租赁合同订立后三十日内,房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门办理房屋租赁登记备案。

房屋租赁当事人可以书面委托他人办理租赁登记备案。

第十五条 办理房屋租赁登记备案,房屋租赁当事人应当提交下列材料:

(一)房屋租赁合同;

(二)房屋租赁当事人身份证明;

(三)房屋所有权证书或者其他合法权属证明;

(四)直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门规定的其他材料。

房屋租赁当事人提交的材料应当真实、合法、有效,不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。

第十六条 对符合下列要求的,直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当在三个工作日内办理房屋租赁登记备案,向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明:

(一)申请人提交的申请材料齐全并且符合法定形式;

(二)出租人与房屋所有权证书或者其他合法权属证明记载的主体一致;

(三)不属于本办法第六条规定不得出租的房屋。

申请人提交的申请材料不齐全或者不符合法定形式的,直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当告知房屋租赁当事人需要补正的内容。

第十七条 房屋租赁登记备案证明应当载明出租人的姓名或者名称,承租人的姓名或者名称、有效身份证件种类和号码,出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限等。

第十八条 房屋租赁登记备案证明遗失的,应当向原登记备案的部门补领。

第十九条 房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的,当事人应当在三十日内,到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。

第二十条 直辖市、市、县建设(房地产)主管部门应当建立房屋租赁登记备案信息系统,逐步实行房屋租赁合同网上登记备案,并纳入房地产市场信息系统。

房屋租赁登记备案记载的信息应当包含以下内容:

(一)出租人的姓名(名称)、住所;

(二)承租人的姓名(名称)、身份证件种类和号码;

(三)出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限;

(四)其他需要记载的内容。

第二十一条 违反本办法第六条规定的,由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正,对没有违法所得的,可处以五千元以下罚款;对有违法所得的,可以处以违法所得一倍以上三倍以下,但不超过三万元的罚款。

第二十二条 违反本办法第八条规定的,由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正,逾期不改正的,可处以五千元以上三万元以下罚款。

第二十三条 违反本办法第十四条第一款、第十九条规定的,由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正;个人逾期不改正的,处以一千元以下罚款;单位逾期不改正的,处以一千元以上一万元以下罚款。

第二十四条 直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门对符合本办法规定的房屋租赁登记备案申请不予办理,对不符合本办法规定的房屋租赁登记备案申请予以办理,或者对房屋租赁登记备案信息管理不当,给租赁当事人造成损失的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第二十五条 保障性住房租赁按照国家有关规定执行。

第二十六条 城市规划区外国有土地上的房屋租赁和监督管理,参照本办法执行。

第二十七条 省、自治区、直辖市人民政府住房和城乡建设主管部门可以依据本办法制定实施细则。

第二十八条 本办法自2011年2月1日起施行,建设部1995年5月9日发布的《城市房屋租赁管理办法》(建设部令第42号)同时废止。

 

南京市房屋租赁管理办法


南京市人民政府令
230


  《南京市房屋租赁管理办法》已经200492日市政府常务会议审议通过,现予以发布,自2004111日起施行。

00四年九月十日

南京市房屋租赁管理办法
第一章 总 则


  第--条 为推动房屋租赁市场健康发展,规范房屋租赁市场秩序,保障房屋租赁当事人的合法权益,维护社会治安,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《江苏省城市房地产交易管理条例》等有关法律、法规,结合本市实际,制定本办法。
  第二条 本市行政区域内的房屋租赁及其管理活动适用本办法。实行政府定价的公有房屋、廉租住房的房屋租赁,不适用本办法。
  第三条 房屋租赁应当遵循合法、公平、自愿和诚实信用的原则。
  第四条 南京市房产管理局是本市房屋租赁的行政主管部门(以下称市房屋租赁管理部门)。区、县房产管理部门按照规定职责负责辖区内房屋租赁管理。镇人民政府和街道办事处协助房屋租赁管理部门做好房屋租赁管理工作。
  公安、地税、工商、财政、物价、国土等部门应当按照各自职责,共同做好房屋租赁管理工作。

第二章 租赁范围和条件

  第五条 本办法所称房屋租赁,是指出租人将房屋交付承租人使用、收益,由承租人向出租人以货币或者其他形式支付租金的行为。
  第六条 有下列情形之一的,应当纳入房屋租赁管理:
   ()以联营、承包等名义提供房屋给他人使用,取得固定收益或者分成收入而不承担经营风险的;
   ()以柜台、摊位等方式将房屋分割提供给他人使用,由使用人支付约定价金的;
   ()酒店(旅社、饭店、宾馆、招待所等)将其客房或者其他房屋提供给他人作为固定办公或者经营场所,并经工商登记为注册地址,由使用人支付约定价金的;
   ()将房屋负层提供给他人使用,由使用人支付约定价金的;
   ()以其他方式变相出租、转租房屋的。
  第七条 有下列情形之一的房屋,不得出租:
   ()未依法取得房屋所有权证书或者其他合法来源证明的;
   ()权属有争议的;
   ()共有房屋未取得其他共有人书面同意的;
   ()依法被查封的;
   ()经鉴定属于危险房屋不能继续使用的;
   ()改变房屋用途,依法须经有关部门批准而未经批准的;
   ()法律、法规规定禁止出租的其他情形。
  第八条 房屋出租人应当是依法取得房屋所有权、经营管理权或者其他依法有权出租房屋的自然人、法人或者其他组织。


第三章 租赁管理


   第九条 房屋租赁,当事人应当依法签订书面租赁合同。
   第十条 房屋租赁实行登记备案制度。
   签订、变更、终止租赁合同的,当事人应当向房屋租赁管理部门登记备案。
   转租房屋的,当事人应当以书面形式订立房屋转租合同,并办理房屋租赁登记备案手续。
   第十一条 房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后的30日内,持下列文件向房屋租赁管理部门申请办理登记备案手续:
   ()房屋所有权证或者其他合法来源证明;
   ()房屋租赁合同;
   ()当事人身份证明或者主体资格证明;
   ()出租委托代管房屋,还需提交委托代管人授权出租的证明。委托人在境外的,授权出租的证明必须依法公证;
   ()转租房屋的,还需提交出租人同意转租的书面意见;
   ()出租共有房屋的,还需提交其他共有人同意出租的证明;
   ()出租农民宅基地范围内的房屋,还需提交宅基地使用证明。
   第十二条房屋租赁管理部门应当在接到房屋租赁合同登记备案申请之日起3个工作日内,对符合登记备案条件的,予以登记备案,并出具《房屋租赁登记证明》;不符合登记备案条件的,不予登记备案,并应当书面说明理由。
   第十三条 出租人应当在登记备案后7日内,持《房屋租赁登记证明》与出租房屋所在地公安机关签订治安责任书。
   第十四条 出租人应当承担下列治安责任:
   ()对承租人进行登记,并核对其身份证件,不得将房屋出租给无身份证件的人员居住;
   ()督促承租的外地来宁人员及时办理暂住登记和申领暂住证;
   ()发现承租人有违法犯罪活动或者嫌疑的,应当及时报告公安机关,不得包庇、纵容;
   ()积极协助公安机关做好防火、防盗、防治安隐患的工作,发现问疑及时向有关部门报告;
   ()对房屋进行经常性安全检查和维护,保证房屋使用安全。
   第十五条 承租人应当如实向出租人提供身份证明,及时办理暂住证,不得利用出租房屋从事违法犯罪活动。
   第十六条 房屋租赁管理部门与公安机关应当及时互通住宅房屋租赁信息,公安机关在检查出租屋时,发现有未办理房屋租赁合同登记备案的,应当及时通报房屋租赁管理部门。
   第十七条 街道办事处和居民委员会应当协助做好出租房屋的治安管理工作,根据出租房屋分布情况,组织有关单位成立群众性管理组织,建立健全管理网络。
   第十八条 房屋租赁管理部门应当定期或者不定期对房屋租赁情况进行检查。
   房屋租赁管理工作人员对房屋租赁情况进行监督检查时,应当出示执法证件。房屋租赁当事人及物业管理等有关人员应当予以配合,并如实提供有关资料,不得隐瞒或者弄虚作假。
  第十九条 市地方税务管理部门可以委托市房屋租赁管理部门代征全市房屋租赁的有关地方税收,委托代征关系的确立、变更、终止应当及时向社会公开。
  在委托代征过程中,对于出租方拒绝纳税的,或者出租合同中租金明显低于同类房屋市场租金的,市房屋租赁管理部门应当及时报告税务部门,由税务部门依法处理。
  第二十条 房屋出租人必须依法缴纳税款,并应当向承租人出具税务部门监制的发票。
  第二十一条 以营利为目的,房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当按照国家有关规定缴纳土地年租金。

第四章 房屋租赁经纪机构的管理


  第二十二条 从事房屋租赁的经纪机构(以下简称经纪机构),不得居间代理不符合出租条件的房屋。
  经纪机构接受租赁委托业务时,应当告知租赁双方当事人办理租赁合同登记备案手续,并协助做好房屋租赁管理工作。
  第二十三条 经纪机构代理出租房屋,应当与产权人或昔其代理人签订出租代理合同,代理合同应当明确委托的具体事项及办理租赁合同登记备案手续的责任方。
  经纪机构将所代理的房屋出租给承租人使用,应当与承租人签订房屋租赁合同,房屋租赁合同应当注明该房屋的权属情况及委托代理关系。
  第二十四条 经纪机构从事房屋租赁代理业务时,应当与银行签订租金委托收付协议,通过银行收付租金,不得直接向承租人收取。
  第二十五条 房屋租赁管理部门应当建立健全房屋租赁经纪机构及其从业人员的信用档案。


第五章  罚 则


  第二十六条 房屋租赁未办理登记备案手续的,由房屋租赁管理部门责令限期办理。逾期仍未办理的,可以对住宅租赁当事人处以100元以上1000元以下的罚款;对非住宅租赁当事人处以1000元以上10000元以下的罚款。
  第二十七条 出租人违反本办法第七条规定,将不得出租房屋出租的,由房屋租赁管理部门责令限期改正,并可处以500元以上2000元以下的罚款。
  第二十八条 房屋租赁经纪机构代理不符合出租条件房屋的,以及从事房屋租赁代理业务时未通过银行代收、代付租金的,由房屋租赁管理部门责令限期改正,并可处以1000元以上10000元以下罚款。
  第二十九条 当事人对房屋租赁管理部门和其他行政管理部门的具体行政行为不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
  第三十条 房屋租赁管理工作人员玩忽职守,徇私舞弊的,由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。


第六章 附 则

  第三十一条 《房屋租赁登记证明》,不作为房屋权属和拆迁补偿的依据。
  第三十二条 市房屋租赁管理部门可以会同有关部门根据本办法制定实施细则。
  第三十三条 本办法自2004111日起施行。


房屋租赁办理须知


  一、房屋租赁管理范围

  本市行政区域内的房屋租赁及其管理活动适用本办法。实行政府定价的公有房屋、廉租住房的房屋租赁,不适用本办法。

  《南京市房屋租赁管理办法》第六条 有下列情形之一的,应当纳入房屋租赁管理:

  (一)以联营、承包等名义提供房屋给他人使用,取得固定收益或者分成收入而不承担经营风险的;

  (二)以柜台,摊位等方式将房屋分隔提供给他人使用,由使用人支付约定价金的;

  (三)酒店(旅社、饭店、宾馆、招待所等)将其客房或者其他房屋提供给他人作为固定办公或者经营场所,并经工商登记注册地址,由使用人支付约定价金的;

  (四)将房屋负层提供给他人使用,由使用人支付约定价金的;

  (五)以其他方式变相出租、转租房屋的。

  二、登记备案制度

  《南京市房屋租赁管理办法》第十条 房屋租赁实行登记备案制度:

  (一)签订、变更、终止租赁合同的,当事人应当向房屋租赁管理部门登记备案。

  (二)转租房屋的,当事人应该以书面形式订立房屋转租合同,并办理房屋租赁登记备案手续。

  三、不得出租情形及违反承担的法律责任

  《南京市房屋租赁管理办法》第七条 有下列情形之一的房屋,不得出租:

  (一)未依法取得房屋所有权证书或者其他合法来源证明的;

  (二)权属有争议的;

  (三)共有房屋未取得其他共有人书面同意的;

  (四)依法被查封的;

  (五)经鉴定属于危险房屋不能继续使用的;

  (六)改变房屋用途,依法须经有关部门批准而未经批准的;

  (七)法律、法规规定禁止出租的其他情形。

  罚则:

  《南京市房屋租赁管理办法》第二十七条规定:出租人违反本办法第七条规定,将不得出租房屋出租的,由房屋租赁管理部门责令限期改正,并可处以500元以上2000元以下的罚款。

  住建部《商品房屋租赁管理办法》第八条规定:出租住房的,应当以原设计的房间为最小出租单元,人均租住面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

  住建部《商品房屋租赁管理办法》第二十二条规定:违反本办法第八条规定的,由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正,逾期不改正的,可处以五千元以上三万元以下罚款。

  四、要件材料

  1、房屋所有权证或不动产权证复印件(查验原件); 
  2、房屋租赁合同(原件); 
  3、当事人身份证明或者主体资格证明复印件: 
  个人:居民身份证、护照、户口薄(未成年人)等有效证件(查验原件); 
  单位:营业执照/组织机构代码证/税务登记证复印件; 
  4、委托书(出租方提供) 
  个人:申请人不能亲自办理的,应提交书面委托书及受托人身份证复印件(查验原件);委托人在境外的,授权出租的证明须经当地使领馆认证或公证。
  单位:应提交授权委托书(加盖单位公章)及代理人身份证复印件(查验原件)。 
  备注: 
  1、尚未办证的新购商品房,应提交商品房买卖契约(正本之第1、第2和最后一页)复印件(查验原件); 
  2、部分共有人出租共有房屋的,还需提交其他共有人同意出租的证明(原件); 
  3、转租房屋的,还需提交产权人同意转租的书面证明(原件);和上一手房屋租赁合同复印件(查验原件); 
  4、出租农民宅基地范围内的房屋,应提交宅基地使用证明复印件(查验原件); 
  5、尚未办证的继承、受赠、司法确权房屋,应提交有关公证书、判决书(调解书)等生效法律文书复印件(查验原件)。 
  五、办理流程 

 

  六、合同要求

  《南京市房屋租赁管理办法》第九条规定:房屋租赁,当事人应当依法签订书面租赁合同。

  房屋租赁合同一般包括以下条款:

  1、房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所;

  2、房屋的坐落、面积、结构、附属设施、家具和家电等室内设施状况;

  3、租金和押金数额、交付方式;

  4、租赁用途和房屋使用要求;

  5、房屋和室内设施的安全性能;

  6、租赁期限;

  7、房屋修缮责任;

  8、物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳;

  9、转租的约定;

  10、争议解决方法和违约责任;

  11、其他约定

  房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或拆迁时的处理办法。

  小贴士:房屋租赁当事人可向当地房屋租赁管理服务站点购买《房屋租赁合同》南京房屋租赁合同范本)。

  七、承租人义务

  第十五条 承租人应当如实向出租人提供身份证明,及时办理暂住证,不得利用出租房屋从事违法犯罪活动。

  八、出租人责任

  《南京市房屋租赁管理办法》第十三条规定:出租人应当在登记备案后7日内,持《房屋租赁登记证明》与出租房屋所在地公安机关签订治安责任书。

  《南京市房屋租赁管理办法》第十四条规定: 出租人应当承担下列治安责任:

  (一)对承租人进行登记,并核对其身份证件,不得将房屋出租给无身份证件的人员居住;

  (二)督促承租的外地来宁人员及时办理暂住登记和申领暂住证;

  (三)发现承租人有违法犯罪活动或者嫌疑的,应当及时报告公安机关,不得包庇、纵容;

  (四)积极协助公安机关做好防火、防盗、防治安隐患的工作,发现问题及时向有关部门报告;

  (五)对房屋进行经常性安全检查和维护,保证房屋使用安全。

  《南京市房屋租赁管理办法》第二十条规定:房屋出租人必须依法缴纳税款,并应当向承租人出具税务部门监制的发票。

  住建部《商品房屋租赁管理办法》第二十条规定:出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋,影响承租人正常使用的,应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。

  友情提醒:房屋租赁合同期内,出租人不得单方面随意提高租金水平。

  罚则:

  《南京市房屋租赁管理办法》第二十六条规定: 房屋租赁未办理登记备案手续的,由房屋租赁管理部门责令限期办理。逾期仍未办理的,可以对住宅租赁当事人处以100元以上1000元以下的罚款;对非住宅租赁当事人处以1000元以上10000元以下的罚款。

  《南京市房屋租赁管理办法》第二十七条规定 出租人违反本办法第七条规定,将不得出租房屋出租的,由房屋租赁管理部门责令限期改正,并可处以500元以上2000元以下的罚款。

  九、房屋租赁经纪机构的相关

  《南京市房屋租赁管理办法》第二十二条规定:从事房屋租赁的经纪机构(以下简称经纪机构),不得居间代理不符合出租条件的房屋。

  经纪机构接受租赁委托业务时,应当告知租赁双方当事人办理租赁合同登记备案手续,并协助做好房屋租赁管理工作。

  《南京市房屋租赁管理办法》第二十三条规定:经纪机构代理出租房屋,应当与产权人或者其代理人签订出租代理合同,代理合同应当明确委托的具体代理事项及办理租赁合同登记备案手续的责任方。

  经纪机构将所代理的房屋出租给承租人使用,应当与承租人签订房屋租赁合同,房屋租赁合同应当注明该房屋的权属情况及委托代理关系。

  《南京市房屋租赁管理办法》第二十四条规定:经纪机构从事房屋租赁代理业务时,应当与银行签订租金委托收付协议,通过银行收付租金,不得直接向承租人收取。

  《南京市房屋租赁管理办法》第二十五条规定:房屋租赁管理部门应当建立健全房屋租赁经纪机构及其从业人员的信用档案。

  罚则:

  《南京市房屋租赁管理办法》第二十八条规定: 房屋租赁经纪机构代理不符合出租条件房屋的,以及从事房屋租赁代理业务未通过银行代收、代付租金的,由房屋租赁管理部门责令限期改正,并可处以1000元以上10000元以下罚款。

  十、法律依据

  1、《中华人民共和国房地产管理法》第五十三条:房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,并向房产管理部门登记备案;

  2、《南京市房屋租赁管理办法》第十一条规定: 房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内,持相关文件向房屋租赁管理部门申请办理登记备案手续。

 

南京市房屋租赁办理网点

各区房屋租赁登记备案办理地点

办理网点 办理地址 联系方式
玄武区住建局 珠江路330号 84663197
玄武区政府政务大厅 珠江路455号 83678201
秦淮区住建局 瑞金路10号 84630881
朝天宫地区租赁服务站 南台巷东2号 84201428
建邺区政府行政服务中心 雨润大街99号2号楼A厅 87778342/87778548
建邺区江东管委会 云锦路71号 68523232
鼓楼区住建局 云南路24号 83328158
栖霞区住建局 和燕路354号 85319886
仙林地区租赁管理站 杉湖西路8号 85863682
雨花台区行政服务中心 雨花台区软件大道106号 68213972
雨花台区板桥街道代征点 雨花台区板桥振兴路59号 86732184
南京化学工业园区房产服务中心房屋租赁税收代征点 大厂新华西路328号 57791277
南京市江宁区住建局房屋租赁税收代征点 南京市江宁区杨家圩2号 69977113
南京市浦口区房地产交易服务中心房屋租赁税收代征点 南京市浦口区新马路54号 58851824
南京市六合区住建局房屋租赁税收代征点 南京市六合区雄州东路1号 57096220
南京市溧水区房地产管理所房屋租赁税收代征点 南京市溧水永阳镇后巷10号 57206181
南京市高淳区房地产管理所房屋租赁税收代征点 南京市高淳区淳溪镇丹阳湖北路16号 56861537
房屋租赁有关问题解答

1、什么是房屋租赁?
答:房屋租赁是房屋出租人将房屋交付给承租人使用、收益,由承租人按合同的约定向出租人以货币或者其他形式支付租金的行为。《南京市房屋租赁管理办法》第六条规定:有下列情形之一的,应当纳入房屋租赁管理:
(一)以联营、承包等名义提供房屋给他人使用,取得固定收益或者分成收入而不承担经营风险的;
(二)以柜台、摊位等方式将房屋分割提供给他人使用,由使用人支付约定价金的;
(三)酒店(旅社、饭店、宾馆、招待所等)将其客房或者其他房屋提供给他人作为固定办公或者经营场所,并经工商登记为注册地址,由使用人支付约定价金的;
(四)将房屋负层提供给他人使用,由使用人支付约定价金的;
(五)以其他方式变相出租、转租房屋的。 


2、哪些人可以作为房屋出租人?
答:《南京市房屋租赁管理办法》第八条规定:房屋出租人应当是依法取得房屋所有权、经营管理权或者其他依法有权出租房屋的自然人、法人或者其他组织。


3、哪些房屋不能出租?若违反应承担哪些法律责任?
答:《南京市房屋租赁管理办法》第七条规定:有下列情形之一的房屋,不得出租:
(一)未依法取得房屋所有权证书或者其他合法来源证明的;
(二)权属有争议的;
(三)共有房屋未取得其他共有人书面同意的;
(四)依法被查封的;
(五)经鉴定属于危险房屋不能继续使用的;
(六)改变房屋用途,依法须经有关部门批准而未经批准的;
(七)法律、法规规定禁止出租的其他情形。
  第二十七条规定:出租人违反本办法第七条规定,将不得出租房屋出租的,由房屋租赁管理部门责令限期改正,并可处以500元以上2000元以下的罚款。


4、房屋租赁是否要签订书面合同?
答:是。《中华人民共和国合同法》第十条规定:当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。房屋租赁是一种财产使用权转移的民事行为。房屋租赁的当事人均应当按《南京市房屋管理办法》第九条的规定签订书面的房屋租赁合同,明确双方当事人的权利和义务。为方便合同的订立,南京市房管局根据有关法律法规的规定,制定了《房屋租赁合同》示范文本,房屋租赁当事人可使用示范合同文本,也可以参照示范合同文本自行订立合同。

5、房屋租赁为什么要办理登记备案手续?
答:为了使房屋租赁市场健康有序的发展,充分维护房屋租赁当事人的合法权益,房屋租赁实行登记备案制度。《中华人民共和国房地产管理法》第五十三条、《江苏省城市房地产交易管理条例》第三十二条、《城市房屋租赁管理办法》第十三条等法律法规中对此都有明确的规定。《南京市房屋租赁管理办法》第十条规定:房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的,当事人应当向房屋租赁管理部门登记备案。转租房屋的,当事人应当以书面形式订立房屋转租合同,并办理房屋租赁登记备案手续。由此可见,办理登记备案手续,也是法律、法规规定房屋租赁当事人履行的一种行政义务。


6、未办理登记备案手续有什么法律后果?
答:《南京市房屋租赁管理办法》第二十六条规定:房屋租赁未办理登记备案手续的,由房屋租赁管理部门责令限期办理。逾期仍未办理的,可以对住宅租赁当事人处以100元以上1000元以下的罚款;对非住宅租赁当事人处以1000元以上10000元以下的罚款。


7、办理登记备案手续需要递交哪些材料? (要件材料需修改,见附件1)
答:《南京市房屋租赁管理办法》第十一条规定:房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后的30日内,持下列文件向房屋租赁管理部门申请办理登记备案手续:
1、房屋所有权证或不动产权证复印件(查验原件);

2、房屋租赁合同(原件);

3、当事人身份证明或者主体资格证明复印件:

个人:居民身份证、护照、户口薄(未成年人)等有效证件(查验原件);

单位:营业执照/组织机构代码证/税务登记证复印件;

4、委托书(出租方提供)

个人:申请人不能亲自办理的,应提交书面委托书及受托人身份证复印件(查验原件);委托人在境外的,授权出租的证明须经当地使领馆认证或公证。

单位:应提交授权委托书(加盖单位公章)及代理人身份证复印件(查验原件)。

备注:

1、尚未办证的新购商品房,应提交商品房买卖契约(正本之第1、第2和最后一页)复印件(查验原件);

2、部分共有人出租共有房屋的,还需提交其他共有人同意出租的证明(原件);

3、转租房屋的,还需提交产权人同意转租的书面证明(原件);和上一手房屋租赁合同复印件(查验原件);

4、出租农民宅基地范围内的房屋,应提交宅基地使用证明复印件(查验原件);

5、尚未办证的继承、受赠、司法确权房屋,应提交有关公证书、判决书(调解书)等生效法律文书复印件(查验原件)。

 


8、按《办法》有关规定,房屋出租人、承租人各应承担哪些责任?
答:在房屋租赁行为中,出租人和承租人各自应承担不同的责任。     出租人应承担的责任有:
   《南京市房屋租赁管理办法》第十三条规定:出租人应当在登记备案后7日内,持《房屋租赁登记证明》与出租房屋所在地公安机关签订治安责任书。第十四条规定,出租人应当承担下列治安责任:
(一)对承租人进行登记,并核对其身份证件,不得将房屋出租给无身份证件的人员居住;
(二)督促承租的外地来宁人员及时办理暂住登记和申领暂住证;
(三)发现承租人有违法犯罪活动或者嫌疑的,应当及时报告公安机关,不得包庇、纵容;
(四)积极协助公安机关做好防火、防盗、防治安隐患的工作,发现问题及时向有关部门报告;
(五)对房屋进行经常性安全检查和维护,保证房屋使用安全。
《南京市房屋租赁管理办法》第二十条规定:房屋出租人必须依法缴纳税款,并应当向承租人出具税务部门监制的发票。
    承租人应承担的责任有:
   《南京市房屋租赁管理办法》第十五条规定:承租人应当如实向出租人提供身份证明,及时办理暂住证,不得利用出租房屋从事违法犯罪活动。另外,承租人应当依照有关法律法规的要求,积极协助税务部门督促出租人主动纳税,并拒绝接受除税务部门监制的发票以外的其他票据。

 

9、房屋租赁经纪机构代理出租房屋,需要与产权人或者其代理人签订出租代理合同吗?
答:要。《南京市房屋管理办法》第二十三条规定经纪机构代理出租房屋,应当与产权人或者其代理人签订出租代理合同,代理合同应当明确委托的具体事项及办理租赁合同登记备案手续的责任方。

 

10、为什么要对房屋租赁经纪机构代理不符合出租条件的房屋,以及从事房屋租赁代理业务时未通过银行收付租金的行为进行处罚?如何处罚?
答:目前房屋租赁纠纷案件居高不下,究其原因就是因为其租赁行为不规范和一些不符合出租条件的房屋出租而引发的。尤其是近年来在我国一些城市,相继发生了多起房屋租赁经纪机构,在开展代理出租房屋业务中,收取了众多承租人的房屋租金和定金后携款而逃,给承租人造成了巨大的经济损失,也造成了非常恶劣的社会影响。为了减少和杜绝此类事情的发生,保护当事人的合法权益,《南京市房屋管理办法》第二十八条规定:房屋租赁经纪机构代理不符合出租条件房屋的,以及从事房屋租赁代理业务时未通过银行收付租金的,由房屋租赁管理部门责令限期改正,并可处以1000元以上10000元以下罚款。

 

11、《南京市房屋租赁管理办法》的具体实施时间?
答:《南京市房屋租赁管理办法》自2004年11月1日起施行。


12、《办法》第二条规定,本市行政区域内的房屋租赁及其管理活动适用本办法,是否包含集体土地上建成的房屋租赁行为?
答:是。我市100多万流动人口,大多数居住在城乡结合部集体土地上的出租房内。租赁房屋的地点分散、隐蔽,如果不加以管理,少数不法分子利用这类房屋作为假冒伪劣商品的“基地”;卖淫嫖娼的“黄窝”;超生游击队的“据点”;聚赌闹事的“黑屋”。会产生许多社会隐患。因此《南京市房屋租赁管理办法》同样将集体土地上的房屋租赁行为纳入管理范围。
   集体土地上的房屋租赁在办理登记备案时须提交以下材料:
(一)宅基地使用证明或者用地批文、批准建房文件。
(二)租赁双方当事人身份证明
(三)房屋租赁合同


13、共有房屋的出租为什么要其他共有人出具同意证明?
答:共有房屋是指房屋的所有权为两个以上的所有权人所共有。各共有人对其共有房产都有行使所有权的权利并承担义务,所有权的行使须经全体共有人同意,不能以某一个共有人的利益或意志为准。所以共有房屋在出租时出租人必须事先征得其他共有权人的书面同意方可出租,否则则构成侵权。《南京市房屋管理办法》第十一条第五款对此有明确的规定。

14、什么是房屋转租,转租的房屋如何办理登记备案手续?
答:房屋转租是所有权人将房屋出租以后,承租人在房屋租赁期内将其承租的房屋部分或全部再出租的行为。包括以联营、承包经营和合作经营等名义,将承租的房屋再出租给他人使用,而不参与经营、不承担经营风险获得固定收益的行为。
    对于房屋转租行为《南京市房屋租赁管理办法》第十一条规定:转租房屋的,当事人应当订立房屋转租合同,并出具出租人同意转租的书面意见,于30日内持有关文件向房屋租赁管理部门办理登记备案手续。需要提交的文件是:(1)租赁合同登记备案证明;(2)转租合同;(3)出租人同意转租的书面意见;(4)转租当事人的身分证明。


15、办理房屋租赁登记备案需要多长时间?
答:《办法》第十二条规定:房屋租赁管理部门应当在接到房屋租赁合同登记备案申请之日起3个工作日内,对符合登记备案条件的,予以登记备案,并出具《房屋租赁登记证明》;不符合登记备案条件的,不予登记备案,并应当书面说明理由。

16、房地产经纪机构在从事房屋租赁代理时应注意哪些方面?
答:房屋租赁代理是指房地产经纪机构接受房屋出租人委托,代理出租房屋并在出租人受权范围内与承租人签订房屋租赁合同的经营活动。《办法》中明确规定经纪机构在代理行为中应做到以下三点:1、应当与产权人或者其代理人签订出租代理合同,代理合同中应当明确委托的具体事项及办理租赁合同登记备案手续的责任方。2、经纪机构将所代理的房屋出租给承租人使用,应当与承租人签订房屋租赁合同,房屋租赁合同应当注明该房屋的权属情况及委托代理关系。3、经纪机构从事房屋租赁代理业务时,应当与银行签订租金委托收付协议,通过银行收付租金,不得直接向承租人收取。4、经纪机构不得代理不符合出租条件的房屋。



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