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购买二手房五大注意事项

日期 :  2018-04-25 浏览次数 : 20397 字号 : [    ] 视力保护色 :  

    买房对于一个家庭来说是一件大事,有的人是购买首套自住房,有的是为了改善居住条件,也有的是投资,不管什么目的都需要谨慎抉择。市房地产市场交易管理中心日前对二手房交易流程及交易风险进行了特别提示,最近我们又整理了购买二手房过程中应注意的事项,希望对购房者会有一些帮助:

    一、“阴阳合同”规避税费不可取

    在二手房交易中,常见的“阴阳合同”主要有两种:一种是在对外合同中约定低于房屋实际价值用于房产交易,以达到少缴纳国家法定税费的目的;另一种是在对外合同中约定高于房屋实际价值,向银行申请更多的按揭贷款,解决首付资金不足的问题。近期,深圳、东莞等城市出台了有关建立二手房交易信息互通查询机制规范购房融资的规定,二手房交易中涉及的成交价、贷款评估价、计税评估价将“三价合一”,确保三个价格不再各自为战,从根本上杜绝“阴阳合同”。“阴阳合同”从表面上看似有益交易双方,但实际上对交易双方的风险都比较大。对于卖房者来说,要防止买方只按照“阳合同”签订的价格付款,或事后据“阳合同”追讨所谓多付价款。实践中,一旦产生纠纷,鉴于“阴阳合同”的行为严重违反了税收管理规定,有关部门查实后,会根据性质、后果给予罚款,拘留等行政处罚,如果偷税数额较大,则可能构成犯罪。“阴阳合同”在南京早已经行不通,目前南京这三个价格基本是一致的,一般银行只要评估价与备案价相差不大,就会选择交易备案价作为银行的评估价,如果价格过高,则银行就会退回申请,如果备案价低了,税务部门会按照评估价来征税。

    二、莫轻信卖房人对入学资格的口头承诺

    为了让孩子能够上重点校,很多家长不惜重金购买“学区房”,建议购买学区房的买房人,一定要提前向相关部门核实落户入学、学区划分等政策。买方要特别注意,除了卖方自己的户口要迁出之外,是否还有其他人的户口在该房屋内、入学指标是否使用,即使房屋在学区范围内,但如果孩子户口无法迁入、入学指标已使用,也会影响孩子上学。建议买卖双方在合同中书面约定户口迁移的时间及违约责任,切莫轻信卖房人对入学资格问题作出的口头承诺。

    三、经济适用房取得权证5年后才能交易

    《江苏省经济适用住房管理实施细则》规定:经济适用住房在取得房屋所有权证、国有土地使用证5年后,方可上市出售,按房屋市场评估价作为转让基价减去原购买房屋价款的差额缴纳50%收益金,个人在未向政府补缴收益前,不得私下转让所购经济适用房。购买的经济适用房取得权证不满5年,经济适用房申购人与其他人签订的经济适用房买卖合同,交付房屋的,或者约定5年后再进行过户的,由于不符合经济适用房解决城市低收入家庭住房困难政策的目的,扰乱了社会秩序,损害了其他低收入群体的利益,应认定为违反社会公共利益,主管部门不予上市交易。当事人通过不正当手段办理经济适用房过户手续的,相关部门将不予登记。

    四、慎选在租房屋

    不少二手房在出售时是处于出租状态的,根据买卖不破租赁的法律规定,如果房屋出售时存在出租行为,出售后不影响原租赁合同的效力。如果承租人提出继续租赁的要求是合法的,购房人无权要求承租人限期搬离。另外,需要提醒的是,虽然有的时候房屋的出售行为并未侵害承租人的优先购买权,但是为了避免以后交房发生纠纷,买房人在购房时还是要认真核查租赁合同期限、主体等信息,要求租户出具放弃优先购买权的声明书等材料。

    五、卖房人不配合办理过户怎么办

    在二手房交易过程中,如卖房人不履行过户登记义务,则购房人有权提出诉讼,要求卖房人协助办理过户手续,并承担相应赔偿责任。法院判决后,可以通过法院强制执行实现更名过户。如因卖房人原因,无法办理过户登记,导致购房合同目的不能实现的,则购房人有权解除合同,并要求卖房人按照合同约定或依照法律规定承担违约责任。